房山作为南城发展计划的重点区域之一，近年来区域价值不断提升。作为北京楼市的价值洼地，凭借低总价成为众多刚需置业者的首选区域。

　　新房供应同比上升250.8%

　　诸葛找房数据显示，2021年9月，房山新房成交破千套，10月份受国庆假期等因素影响成交有所回落，但相较于去年同期水平，10月份成交套数仍实现翻倍。对比其他区域成交表现来看，房山区成为新房市场成交主力的地位逐渐凸显。数据显示，今年1-10月房山共成交商品住宅6679套，较去年同期翻3倍。其次今年1-10月房山区域的成交量占全市成交量的9.2%，较去年同期上升4.1个百分点。

　　从二手房市场表现来看，除去朝阳、海淀等以存量房交易为主的城区，房山区的二手房市场表现基本处于领先地位，2021年1-8月二手住宅月度成交量基本维持在800套左右，9、10月份受新房市场供应体量较大、促销活动较多等影响，分流部分二手房市场需求，二手房市场成交热度有所削减。根据数据显示，今年1-10月房山二手房共成交7864套，较去年同期上升20.7%。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱分析，今年的房山市场热度明显高于去年同期，且在全市的成交热度占位上升明显。一方面，受到北京市今年新房热度的带动，房山区域成交热度也有所上升;另一方面，房山今年新房共供应5046套，同比上升250.8%，新房供应明显高于去年。

　　百万左右首付即可“上车”

　　从房山区各板块表现来看，良乡板块作为房山区的教育资源聚集地，集中了大部分人口，在人口优势下，成交表现较为活跃，2021年1-10月，良乡板块成交2084套，成交金额达52.41亿元。

图注：中建·京西印玥

　　其中，良乡大学城作为高速发展期的教育板块，是区域内房地产板块较为活跃的区域。值得注意的是，该区域内的中建·京西印玥表现抢眼，作为中建一局在北京的首个产品，该项目容积率仅为1.6，一梯两户，33栋楼全部为精装花园洋房产品，南北通透，均价4.4万元/平方米左右，一期产品基本售罄，二期目前正在加推。良乡官道板块作为区域新房供应最集中的地区，房子性质以限竞房为主，同时有中骏·云景台、旭辉城、中海金樾和著等项目在售，且三个项目均价在2.8万元/平方米上下浮动，未来将形成新的住区。其中旭辉城与中海金樾和著为准现房产品，毛坯交付。中骏·云景台为精装产品，2023年交付。

　　长阳板块相较于房山其他区域来说发展较为成熟，商场较多，区位优势明显，成交价格在39803元/平方米左右。2021年1-10月，房山长阳板块成交1528套，成交金额为57.29亿元。由于区域发展较早，目前仅有中粮京西祥云、中海寰宇视界、长阳光和作用等少量在售项目。值得注意的是，房山老城区由于新盘推出不多，市场活跃度不高。

　　从户型数据上看，今年房山供应以三居室为主，其次是二居室，从面积上看，80-100平方米面积段产品推出较多，其次是60-80平方米面积段产品。以中建·京西印玥为例，该项目主力户型为73平方米2居、83平方米小三居、89平方米三面宽三居、106平方米四居等。项目销售人员介绍，目前房山区产品供应以小户型为主，180平方米以上的大户型产品供应量较小。

　　业内人士表示，房山区的房价是北京整个近郊区的价格洼地，部分新房单价在3万元/平方米-4万元/ 平方米左右，且市场以小户型供应为主，成为北京为数不多的首付百万左右即可“上车”的区域，因此受到众多刚需购房者青睐。

　　土地部分溢价率8.15% 房价走势平稳

　　从土地市场来看，今年北京第二次集中供地中，房山区共推出5宗地块，2宗地块成交。其中房山区拱辰街道FS00-0111-0018地块R2二类居住用地、FS00-0111-0016地块A33基础教育用地被中建一局以14.6亿元拍得，溢价率为8.15%;房山区的另一地块房山区长沟镇新型城镇化建设北部浅山区土地一级开发项目FS12-0100-6017地块以9.83亿元的底价成交。

　　中建一局方面表示，在房山斩获第二块土地主要是看好区域未来发展，此外中建在北京市场第一个项目京西印玥的市场表现，也让企业有足够的信心深耕房山，并取得较好的口碑及市场业绩。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，第二次集中供地因土地规则调整，房企利润空间受到限制，同时购地资金来源审核严格，北京除海淀、昌平区有部分地块溢价率较高外，其他区域土拍热度均不高，部分区域流拍率更是达100%，房山区的土地市场表现既不激烈也不悲观。

　　对于房山未来房价走势，王小嫱认为，房山区受限于教育资源较为稀缺、产业及配套不完善等因素影响，一直处于全市楼市价格洼地，随着区域在政策规划利好下，交通、基础设施的逐渐完善，以及对各种商业资源引进，加之北京新房市场供应有限，部分置业人群会转向房山市场，但受限于楼市政策严控，总体来看，房价会比较平稳。(文/陆经强)