近日，住建部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，被业界视为“给蒙眼狂奔的长租公寓套上制度的笼子”。然而，在《意见》发布之后，仍有多家长租公寓出现多次收取服务费、诱导租房者使用租房贷、出租隔群租房等违规现象。此外由于经营不善，在近半年来多个长租公寓品牌与企业“爆雷”，造成房主与租户的重大损失，社会及业界呼吁长租公寓市场乱象亟待规范和整治。
诱办租房贷、出租群租房，长租公寓屡违规
住建部等六部门在《意见》中，明确提出两个“不许”：一是住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金;二是住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。然而，据媒体报道，明令禁止的“两不许”现象仍在多家长租房品牌中存在。
据《北京日报》报道，自如客服人员明确表示续约需要再次交纳服务费，并且针对使用不同付款方式的租客提供不同的服务费用标准，申请分期付款的租客可支付较少的服务费。而在蛋壳公寓官网首页的显眼位置，宣传名为“首月0元住”的活动。以参与该活动的大望路SOHO现代城一间17平方米次卧为例，选择参与“首月0元住”的活动，就可减免4130元的一个月租金，但租客只有进入付款方式说明中仔细阅读才会发现，租客必需选择办理租金分期贷款才能够获得租金减免。对于蛋壳公寓该行为，首都经济贸易大学教授赵秀池认为，“明确告知租客在使用分期贷款时服务费可打折，有诱导承租人使用住房租金消费贷款的嫌疑。”
在违反“两不许”行为之外，长租公寓还存在其他违规行为。根据北京市2013年7月发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租。早已有多位专家指出，在难以保证生活质量的同时，因为出入人员复杂、改造电路、生活物品堆砌等原因，群租房存在着大量安全隐患。多年来群租房整改受到各地市场监管重视，但据相关媒体报道，蛋壳公寓等互联网长租公寓平台依旧存在大量隔断房。报道显示，记者在蛋壳公寓APP预约的三套房源，在线下看房过程中均发现在客厅中增加隔断，将三室一厅户型改造成为四室一厅进行出租，改造出的隔断房面积分别在9平方米、10平方米和18平方米左右，这类改造后的隔断房一经举报或查出，将被要求立刻拆除。而这种靠“打游击”“碰运气”方式进行经营的隔断房，仅对被要求拆除隔断的租房者做出“提供搬家费、帮找新房”的赔偿承诺。
此外，多位读者反映，蛋壳公寓在看房、签约、退租过程中，存在拒绝退还押金或定金的情况。读者臧先生表示，2019年底蛋壳公寓的销售人员带其看房，“马上催我们缴纳定金300元，并未说明不退定金。”在事后臧先生要求其退回定金时，蛋壳管家仅表示“尽力帮你退”。截至发稿时，臧先生仍未收到退还的定金。
在多重违规乱象之下，租房者的合法权益受到严重损害。
亏损增加、资金链断裂，长租公寓频“爆雷”
前瞻产业研究院数据显示，据不完全统计，截至2018年，国内长租公寓市场上活跃品牌超80个;截至2019年6月底，长租公寓市场头部效应增加，自如、相寓、蛋壳公寓、青客、魔方等运营商的管理规模已超200万间，占据市场主流房源供应。
而在长租行业野蛮生长、快速规模扩张的同时，一系列被业内视为新兴行业蒙面狂奔的“后遗症”也在不断出现。
2018年以来，寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓接连曝出资金链问题，2019年下半年，长租公寓市场资金链问题集中爆发，据媒体报道的不完全统计，2019年中至少有53家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，其中资金链断裂及跑路的共有45家。
频繁“爆雷”之后，部分长租公寓品牌加快上市进程，以求融资“续命”。2019年11月5日，青客公寓在纽交所正式上市，7个交易日后跌破17.00美元每股的交易价;美国东部时间1月8日，蛋壳公寓招股书更新，计划于1月17日在纽交所挂牌上市。有分析人士认为，长租公寓的上市动作，在一定程度反映了行业对资金的迫切需求。值得注意的是，青客及蛋壳公寓的招股文书显示，其出租房源中通过贷款方式支付租金的比例远超监管部门给出的“住房租金贷款金额占比不得超过30%”上限，进一步加剧了投资人的观望态度。
根据蛋壳公寓招股书披露显示，蛋壳在2017年、2018年及2019年上半年营收分别为6.6亿、26.8亿以及50.0亿元人民币，收入来源主要包含收取的房租以及对租客收取的相关服务费用;而在盈利方面，蛋壳在2017年、2018年及2019年前9个月非通用准则下(Non-GAAP)调整后净亏损分别为2.55亿、13.33亿及24.54亿元人民币，运营规模增长的同时亏损幅度在不断扩大。
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖在接受媒体采访时表示，当前长租公寓行业存在着产业属性和资本属性的不匹配问题。同时，租金收支错配、租金贷、租客押金沉淀监管缺失、租赁企业监管缺失以及出租房安全这五大潜在风险亟待解决。另有证券分析人士表示，虽然部分长租公寓品牌在融资、上市道路上有所收获，但如运营成本高、入住率难以保持、盈利回报周期长等长期困扰长租行业的“痛点”一直没有得到很好的解决。此外，由于租赁市场的市场化程度较高，价格主要由供给决定，轻资产长租公寓以市场价格从房东处获取房源后通过装修转租以获取利差，这样的营运模式利润空间相对较小，需要高周转和精细运作，考虑目前的整体资金成本，未来盈利压力较大。
分析人士指出，在探索出适合自身的发展之路以前，招股上市对于长租公寓而言到是能起到“续命丹”的作用，尚需等待市场的检验。(文/唐楚娴)