随着城市经济的发展，写字楼作为现代服务业的重要载体，正在成为区域经济发展的重要引擎。据戴德梁行发布的数据，2023年北京写字楼市场的总供应量达到了60.7万平米，较前一年上涨了43.2%。面对市场增长态势，业内机构对北京的写字楼市场、产业园区和商业市场进行了深入的盘点与解读，并对2024年的市场趋势给出了预判，普遍认为随着中国经济的稳步回升，写字楼市场成交将小幅回暖。随着商办市场进入新的发展阶段，商办运营将聚焦平台化、绿色转型等新赛道，以满足市场多元需求。
市场回暖 自用买家与险资成为重要力量
高力国际报告显示，2023年的北京办公楼市场新增需求持续恢复，但总量依然不足。在第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值。从资产类别来看，甲级写字楼市场第四季度净吸纳量为2.7万平方米，全年总计8.6万平方米；乙级市场第四季度净吸纳量为8.3万平方米，但由于上半年市场退租严重，全年仅为负3.9万平方米；产业园市场第四季度净吸纳量为3.1万平方米，同样由于前三季度市场表现不佳，全年为负3.7万平方米。
高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明表示，逐季来看需求表现，三个资产类别的市场净吸纳量均为前低后高，需求持续呈现回暖态势。然而，全年来看，由于新增供应量的大幅增加和需求侧的疲软，三个市场均出现了空置率上涨和租金下滑的情况。
戴德梁行北京公司总经理胡峰表示，北京写字楼大宗交易成交宗数创新高，保险成最活跃投资机构。据戴德梁行近期报告显示，2023年北京大宗交易市场全年共录得576亿元，同比上升89.1%；成交宗数59宗，同比上升68.6%，成交宗数创北京大宗交易市场新高。与此同时，自用型买家在2023年占据了重要的市场份额。其中，90%的标的为写字楼物业，使得自用买家成为写字楼业态的主力军。TMT企业（从事电信、媒体和技术领域的公司）和国央企平台交易依旧活跃。
值得注意的是，出版社和外省企业也成为北京自用买家的新生力量。同时，保险机构持续发力，成为2023年最活跃的一类投资机构。险资背景的买家成交额占全部投资类成交额的41%，其中78%的金额投向了办公类物业，成为写字楼市场除自用买家以外的最大一类买方。
多领域创新 推动城市高质量发展
近年来，从高端产业平台到绿色建筑，再到跨界融合的产业社区，商办地产在多个领域积极探索创新之路，为整个地产行业的发展提供了新的思路和方向。
商办地产在新时代背景下，其功能已不仅仅是简单的建筑空间，而是承载企业聚集、推动产业发展的核心平台。富华置地副总经理温亮表示，平台化发展已成为商办地产的重要方向。富华置地在北京城市副中心打造的北京国际财富中心，不仅关注物理建设，更在产业培育、资源引入和服务运营上下足功夫，截至目前，北京国际财富中心已成功举办多场高端活动，成为国内外企业家和学者交流的窗口。同时持续引入重大项目，旨在链接全球资源，满足企业发展的多元需求。
面对全球碳中和的挑战，商办地产也在寻求绿色转型。中海地产在此方面做出了积极探索。北京新城公司写字楼事业部总监段建乐表示，绿色运营已成为行业的一大趋势。中海地产不仅设定了明确的双碳目标，更在实际项目中落实这一战略。例如，石景山的金安财富中心和西城区的北京中海金融中心，均展现了中海在绿色建筑领域的领先技术。
随着城市和产业的升级转型，产业社区正成为新的发展方向。首钢园凭借其地理位置和体量优势，正努力打造一个融合各类产业的都市型产业社区。截至目前，已有众多企业入驻，成为了推动区域经济高质量发展的重要力量。
新兴战略企业或成市场需求新风口
展望2024年，陆明表示，宏观经济层面的有效需求不足仍是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。2023年下半年中央发布了一系列稳经济政策，2024年一季度预期将持续有相关的配套政策落地。因此整体办公楼市场的积极因素正在不断累积，市场新增需求预计将持续小幅回暖。高力国际北京分公司董事总经理李娟认为，当头部企业开始调整，而后续的新兴产业（或企业）还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成经济发展的换挡期，同时也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。北京办公楼市场预计在未来一定时间内均处于新增需求不足、价格不振的市场环境。只要全市场空置率维持在20%的高位，市场平均租金将不会出现触底反弹的可能。同时高空置率持续的时间越长，对于租金的下行压力就越大，因此2024年租金价格中枢仍将持续下移。
“未来三年，将迎来百万平方米的新增供应，其中40%集中在2024年入市，将拉动北京全市空置率继续上扬，租金水平或将继续下调。2025-2026年，随着市场新增供应的放缓，经济形势的向好以及企业经济效益的好转，北京写字楼租赁市场成交将逐步回暖。”戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示，北京作为全国的科技创新中心，多年以来一直将高科技作为产业发展的重中之重。未来，数字经济、人工智能、生物制造、量子技术、生命科学、新能源等若干战略性新兴产业将成为北京写字楼租赁市场需求的重要补充。（文/孙超）