受楼市调控政策影响，2018年北京二手房市场整体仍处于低位运行状态。据中原地产研究中心统计，去年北京二手房全年交易为15.34万套，成交面积1292万平米，对比2017年的13.6万套略有增加，但与2016年全年27.2万套成交量相比，二手市场依旧偏冷。

二手房成交价小幅回调

二手住宅市场偏冷还体现在成交均价的小幅回落上。据麦田房产的统计数据显示，伴随着交易量的释放，2018年二手住宅均价较2017年下降约5%，各月份之间价格小幅波动。贝壳研究院的数据则显示，去年年底，北京大多数区域的二手房价格都出现了明显回调。2018年11月，西城区域房价环比下跌幅度达到了5.5%,东城、海淀、亦庄的环比降幅也达到3.5%、3.6%和4.6%，而房山区域降价幅度最大，达到8.2%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场供需继续走低，2018年又逢限竞房集中入市，形成新房供应潮，对二手房成交量和成交价影响较大，预计全年二手房成交均预计下降4%。

均价的走低原因是市场成交量不振，业主预期松动主动降价所致。据中原地产统计显示，二手房市场在2018年5月前后出现一波小高峰，单月成交量18096套达到近全年最高点。此后逐月回落，12月份二手房签约11540套。成交量的走低，使得业主预期回落，报价下调。此外，成交套型面积的回落，也拉低了二手房价。据贝壳研究院统计，11月二手房成交套均面积为82.7平方米，是去年最大值，均价在一定程度上被结构性拉低。

总价700万以下套型占8成

从二手房交易的套总价分布看，总价700万以下物业成交占比保持在80%以上。来自贝壳研究院2018年三季度经纪人调研结果显示，北京改善型换房成交占比大约为61%，首次置业群体占比为29%，改善型换房为市场成交主力。

而根据58同城、安居客《2018年楼市总结》报告数据显示，去年全国购房者对房源面积在70-120平方米区间的二手房的需求占比达51.5%，两居室和三居室是多数购房者的首选房源。从全国范围来看，用户更多关注总价在50万-150万的二手房房源。

　4万套限竞房冲击，2019二手房将继续走低

进入2019年，随着国家调控继续从严，今年二手房市场或继续走低。易居房地产研究院1月4日发布的研究报告显示，2018年全年，包括北京、深圳、杭州等在内的10个重点测城市二手房合计成交总量为66万套，相比去年同期水平下降14%。

易居房地产研究院研究员姚方指出，在中央对房地产的调控政策不放松的大环境下，预计2019年1月份二手房成交量很难出现较大回升。麦田房产首席市场分析师张叶松则认为，2019年上半年，北京二手市场价格依然处于小幅下滑区间，交易量整体较为平稳，阶段性会出现春节低迷、节后回升的历史规律。

合硕机构首席分析师郭毅则指出，从2019全年看，随着“限竞房”供应高峰的来临，部分购房客群会从二手市场流向新房市场，从而对二手房市场带来较为明显的冲击。北京中原地产首席分析师张大伟分析，2018年北京未签约限竞房有近1万套，加上没开工的300多万平方米(合计还有约3万套)，2019年将有4万套限竞房入市。未来限竞房的大量供应增加对二手房市场将形成巨大分流效应。(文/张旭)