近年来，伴随着我国城市化进程的不断加速，城市轨道交通网络高速发展，TOD模式（Transit-oriented Development以公共交通为导向的开发模式 ）热度走高，成为广大城市建设的主要模式。国家层面，在十四五规划中明确推广以公共交通为导向的开发模式（TOD模式），推进我国城市高质量发展。TOD模式已成为各级政府推动城市建设的共识。

然而，TOD模式在迅速发展的同时，也面临发展模式转型和创新的重大挑战。如何更好地将TOD项目开发与城市规划协调？TOD项目开发如何应对经济下行的挑战？TOD项目运营如何从传统的产品中心主义转向用户中心主义，从为城市、地铁创造价值转向为市民创造价值？将TOD项目打造成为城市新的活力中心，推动TOD全域创新……成为我国TOD模式创新发展必须面对的问题。

在近日举行的京投发展·第五届TOD创新论坛上，京投发展以在TOD领域十余年深厚发展经验积累，创新探索成果，以及西华府、公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等标杆项目，对我国TOD模式重大转型创新给出答案，以TOD全域创新引领未来人文都市发展。

我国TOD发展转型增存量并重模式

目前，我国城市轨道运营里程已超1万公里，以TOD为主导的城市发展模式成为各地政府的共识。2023年3月底，交通运输部等五部门联合印发《加快建设交通强国五年行动计划》，指出要深入实施城市公共交通优先发展战略，明确了TOD模式对于城市建设发展的重要地位。

然而，在京投发展·第五届TOD创新论坛上，中国城市轨道交通协会常务副会长周晓勤指出：“我国TOD发展所面临的总体人口负增长、老龄化日趋严重、总体经济增速下行等严峻的挑战。”在此背景下，周晓勤认为，TOD发展必须从过去的轨道、房地产增量发展模式，转变为增存并重的内涵模式的发展模式，承担更多城市高质量发展的使命。

中国城市轨道交通协会会长、北京市基础设施投资有限公司党委书记、董事长张燕友在论坛致辞

对此，中国城市轨道交通协会会长、北京市基础设施投资有限公司党委书记、董事长张燕友指出，构建以轨道为主的TOD发展格局已成为各大城市引领城市布局优化、增强城市功能品质、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手。

为推动TOD发展破局，张燕友提出三点建议：第一，加强规划引领，强化轨道规划与城市规划的横向融合及持续衔接。在轨道线网规划阶段，要同步开展用地一体化的策划研究，确保将建设用地和建设指标向场站周边集中配置。第二，推进高效融合，强化解决轨道交通最后一公里的难题，多维度深度推进轨道和公交融合，轨道与产业融合，轨道与公共服务设施融合，确保轨道TOD模式导向下的公交接驳更加便利，产业策划更加优化，资源分配更加合理。第三，统筹片区策划，按照“轨道+土地”实施理念，统筹开展“重点场站+片区”一体化规划设计及用地策划研究，构建沿轨道租赁式的发展TOD微中心，并将其打造成为城市新的活力中心，确保土地综合收益反哺轨道建设，充分实现轨道外部效益的内部化。

 京投发展总裁高一轩介绍TOD全域创新经验与成果

“从技术经验到用户主义，TOD的底层逻辑变了。”京投发展股份有限公司总裁高一轩在论坛上指出，后疫情时代，客户的需求发生了明显变化，也迫使企业静下来反思：“在快速发展时代下，哪些是客户真正的需求？”

作为国内TOD项目开发的领军者，京投发展长期致力于以“TOD智慧生态圈模式”为城市发展赋能。在TOD发展进入增量与存量并重的时代，如何将TOD模式与城市发展高效融合，如何让TOD项目成为民众美好生活的重要载体，成为京投发展推动TOD模式全域创新的出发支点与变革动力。

基于此，京投发展的商业逻辑发生了重大变化，公司从产品中心主义向用户中心主义转变，从单维价值向多维价值的创造，从功能化的产品向生活方式的转移。高一轩指出：“这是京投发展在TOD模式的迭代和更新之路上所具备的指导性原则。”

让生活“慢下来”，焕新未来人文都市

基于对自然环境的疏离、情感生活的匮乏和精神生活的单调这三大深刻洞察，京投发展尝试重建城市发展格局，做有温度、有人情味的内容，并挖掘新的TOD商业逻辑，呈现更舒适的城市界面、更宜人的居住品质和更优越的生活环境。

檀谷，慢生活理念下的城市山居生活方式市镇

京投发展以檀谷及慢闪公园为先锋阵地，进行了用户主义的重要实践。其中，慢闪公园采用策展的逻辑，以非固定形式邀请生活方式品牌来展演，形成了未来生活的微缩打样。

“慢闪其实对我们来说就是一个萃取器，它能让我们在这个地方实现更好生态场景、人文场景、业态场景，在这里用慢下来的方式孵化的品牌，反过来会强力赋能整个TOD项目的开发。”高一轩表示。

檀谷以北京西山为邻，推门见山，开窗见林，拥有天然的自然环境优势，叠加西山深厚的历史文化氛围，营造出浓厚的人文生活方式。该项目既是“城市山居，学园市镇”的具体诠释，也是京投发展对低密度生活需求下的“慢生活”解决方案。近年来，随着慢闪公园、业主食堂山家店、檀谷生活汇、爱康诊所以及清华附中潭柘寺学校等优质配套的落位，檀谷的慢生活方式小镇已初具规模。来自新消费、文化、艺术、影视等跨领域人才，陆续成为檀谷的主理人，通过开发企业、入驻商家、檀谷业主多方共创，形成与用户需求同频共好的生活方式共同体。

 京投发展·北熙区打造高能级城市生活场域

借由檀谷及慢闪公园的生活方式营造实验，京投发展打破传统开发思维边界，在北熙区开创了更高能级的城市生活方式试验场。

北熙区将集合轨交、商业、居住、教育等系列配套于一体，通过先进TOD模式和新生活方式的有机结合，打造全新的生活空间场景。北熙区采用精研方式了解用户需求，构建用户体验地图，最终形成产品服务设计；以生境为美原则，而不是传统的以达成指标为原则，打造垂直绿化和立体景观，构建星河之境的生态美学；在空间场景上用“绿谷”串联TOD，打造慢闪公园的升级版、放大版或TOD版。

高一轩指出：“作为北京创新文化的高地，慢闪公园实现了自主运营，有序孵化；作为备受瞩目的TOD迭代版本的北熙区的打造，得到慢闪思维的加持，正在加速建设，以此为样板，实现TOD全域的创新。” 待项目建成后，北熙区将从商业休闲社区公共场所到多功能生活空间，从交通设施利好到便利民生保障，从城市运营角度，全方位引领城市居住文化与生活方式变革。

从檀谷的“慢生活”市镇到北熙区的“城市新生态”试验场，都代表了京投发展对时代发展的前瞻探索与开创性实践。随着行业拐点以发展模式转型期的到来，在TOD全域创新的驱动下，京投发展以“用户主义”理念，将三观正（高精神含量）、颜值高（高审美）、关系好（高情感浓度）不断在产品与服务中落地，重构城市生态价值，成为城市高品质发展的执行者和贡献者，为我国TOD模式开辟一条人文主义都市焕新发展路径。（文/陆经强）