进入二季度，优质地块轮番上阵，天津土地市场正在起势。4月底，继武清、宝坻3宗地块成功出让收金14亿元之后，河东、河西和东丽等板块接连上架6宗涉宅地块。
在今年的土地供应计划中，官方明确提出，2023年全市土地供应持续聚焦“双城”发展，以“双城”核心区和主城片区为供应重点。这也为楼市发展指明了方向——回归主城区和核心区。
优质地块加持、土地供应有所增量，二季度天津土地市场或将有望进一步回暖。
近期多宗优质地块集中上架
从官方公布的地块情况看，此次挂牌的6宗地块各有千秋，区位优势明显，规划条件成熟，未来发展潜力大。
其中，河西区-体北地块-津西体（挂）2023-003号地块位于河西区环湖中路体育学院西侧，毗邻卫津南路与黑牛城道。地块出让土地面积约10.8万平方米，总建筑面积约22.6万平方米。地块起始总价53.5亿元（含居住部分出让起始价51.4亿元和商业部分出让起始价2.1亿元），折合住宅楼面价约24068元/平方米。该地块曾在2022年一批次集中供地中以61.8亿的价格挂牌出让，后以流拍告终。再度上架后，缩减了地块的商业体量，起始总价下调8.31亿元。
（注：该地块大致位置如图所示）
从今年的土地出让计划来看，体北地块是核心区体量最大的地块，53.5亿元的总价也达到了其他地块难以企及的高度。体量大、总价高、位置好——这对拿地房企的实力提出了更高的要求。该地块与体北鲁能公馆一路之隔，项目主推81-166平方米的高层和小高层，均价约52000元/平方米，是目前河西区价格最高的楼盘。
河东区-东孙台地块-津东大（挂）2021-041号地块，也曾于2021年二批次上架。地块出让土地面积约3.1万平方米，起始总价约7.85亿元，楼面价约17065元/平方米。在2021年二批次集中供地中，东孙台地块起始总价约10.2亿元，以停牌告终。本次再度挂牌，起始总价下调了约2.35亿元。
（注：该地块大致位置如图所示）
与地块相邻的中交春映海河以刚需和刚改为主，主推建面约78-120平方米的户型，均价约36000元/平方米。放眼整个河东区，在售新盘较多，且产品以改善居多。目前在售项目有路劲太阳城、格调步庭、雍鑫雍祥园、上实仰山、农垦含章雅著和雅颂台等，均价在26000-38000元/平方米之间不等。河东区的楼市很大部分是以地缘性客群为主，所以区域内整体更关注项目的性价比，后续新地块的产品定位，更值得关注。
东丽区-天钢一期ABC地块-津东丽海（挂）2023-004、005、006号地块，东临海河北岸设计总部片区，与生活氛围浓厚的河东区富民路街道相邻，可以说是从市中心方向进入海河柳林“设计之都”的第一站。三宗地块总出让土地面积约14.2万平方米，起始总金额约32.9亿元，起始楼面价在10000-12000元/平方米之间。
（注：该地块大致位置如图所示）
今年年初，海河柳林“设计之都”房地产市场的大幕正式拉开。位于海河南岸的海河柳林70号地被天津城投集团以底价2.96亿元、楼面价4880元/平方米摘得。目前该地块已公布案名——城投蓝城·臻品蘭园，项目户型也已释出。叠加本次上架的天钢一期居住ABC地块，海河柳林已有4宗宅地上新。随着海河柳林的建设进程不断加速，板块内的土地逐渐上市，海河柳林或将成为天津下一个热点板块。
东丽区-津东丽赵 (挂)2023-007号地块，位于东丽区上江北路与赵沽里大街交口西北侧，东至赵沽里大街，南至上江北路。地块出让土地面积约4.1万平方米，地上建筑面积约8.2万平方米，起始总价约2.2亿元，起始楼面价约2667元/平方米。
（注：该地块大致位置如图所示）
随着近年来的城市发展，金钟板块也承接了部分改善型需求外溢。板块内新盘林立，中国铁建·花语尚东、金地万悦城、中交雅郡·城东春晓等项目分布其中。购房者选择面宽的优势明显，板块热度不减。4月底，天津优质地块频出，透露出天津土地市场的发展趋势——供地模式的转变已经明朗，天津核心区、热点板块的土地更受欢迎。
土地出让计划能否完成？
土地市场虽已有回暖迹象，但整体来看，冷热不均，分化依然严重。从已出让及挂牌地块的区域分布来看，核心区域和热点板块占比更大。
（注：2023年1-4月天津已出让地块具体信息）
从需求端来看，房企拿地积极性依然偏弱，拿地主力依旧是国央企和头部房企，民企活跃度低，且地块均为底价成交。但在楼市回暖的促进下，民企并未失去声音。自2022年天津三、四批次集中供地开始，民企逐步进场，包括今年的拿地房企中，也能看见民企的身影。土地市场渐有起色，已经出现了向好的趋势。这体现在地块的入市速度上，从去年到今年，新晋地块的入市速度均有所提升。
据克而瑞统计的数据，去年成交的地块中，多数已经开盘的地块自拿地到入市约3-5个月。虽然2022年成交入市地块较少，但入市时间有明显提速，最快开盘提速13天。如今年3月底，万利通置业有限公司以底价10.7亿元摘得水西板块的一宗地块，拍地当日即公布案名金地·耀水西，可谓“神速”。
各个地块相继入市之后，对楼市也将产生积极作用，购房者对于新盘的期待值更高，从已开盘的项目表现来看，首开去化速度相对较快。新盘入市，为楼市注入活力的同时，也拓宽了购房者的选择面。
据天津规划与自然资源局发布的土地供应计划，2023年天津总体计划供应土地4628万平方米，普通商品住宅用地计划供应570万平方米，保障性租赁住房用地计划供应10万平方米。
（注：图片来源于天津规划与自然资源局官网）
二季度即将过半，算上成交和挂牌的地块共计11宗，天津预计成交土地面积约57.6万平方米，仅占总出让计划的约10%。天津能否顺利完成2023年供地计划，值得期待。
土地市场分化日益加剧
在优质地块“僧多粥少”的情况下，中心城区优质地块的竞争也会愈加激烈。
核心区域地块越来越少，具备旧改和城市更新能力的房企将会具备更大的竞争优势。这从今年土地挂牌情况可见端倪，海河柳林、金钟河大街南侧片区等有关城市更新的地块，其中表明“起始价不含土地成本”，这也对拿地房企提出了更高的需求。
楼市产品分化、区域分化或许会更加明显。未来，项目的核心竞争力更体现在产品兑现力和自身性价比的高低上。这也进一步说明，以产品为重心的差异化更具竞争优势。
天津楼市库存高，入市新盘少，房地产逐渐进入存量时代。新盘渐次入市，为楼市注入新鲜活力的同时，也使楼市的分化加剧。其中最明显的就是需求带动的产品分化，以改善为主的大户型更受欢迎，大面宽、落地窗、铝板外立面、玻璃幕墙、低密社区……产品迭代层出不穷。
区域分化愈加显著，楼市交易端逐步趋稳，房企补仓情绪增加。非理性扩张时代已经成为过去，热门板块确定性更高、韧性更强的优质地块更受欢迎。周转更快、去化率更高，地块自身的竞争力也更强。从市场表现来看，今年入市的龙湖·青云阙、建投·誉山院、中海峰境梅江和金地·水西印等热门地块打造的迭代产品，首次开盘时均取得良好销售成绩。（文/陆经强）