2018年，是我国改革开放40年，也是1998年启动住房商品化改革20周年。以改革的精神推进城镇住房制度变革，推进住房商品化、社会化，20年来，房地产行业取得了大踏步的跨越发展，为国民经济发展和城镇居民居住水平的改善做出了重要贡献。同时，房地产行业的发展也出现了部分城市高房价、部分城市供应积压、地方政府对土地财政过度依赖等问题。

站在新的历史阶段，如何鉴往知来，推动房地产行业持续健康发展?如何用科学的眼光看待当前房地产行业的问题，如何用发展的办法解决这些问题?日前，中国铁建房地产集团董事长吴仕岩就这些问题发表了自己的看法。

在吴仕岩看来，房改20年，房地产行业取得的成绩、为国民经济做出的贡献是明显的，但当前不均衡发展的问题表现也很明显，需要地方政府更加科学把握供求关系的平衡，同时需要更多的创新。企业也需要不断改革创新，适应新的发展形势。中国铁建房地产集团就在新形势下积极推进股权多元化改造，吸引更多的资本，助益更多的新业务。

城镇化推进会继续释放房地产利好

　　问：今年是改革开放40年，也是房改20年。如何评价房改20年来房地产行业为国民经济发展做出的贡献?

　　吴仕岩：房改20年来，房地产行业为城镇乃至城乡居民居住条件的改善、为国家经济发展、为城市化发展都做出了重大贡献。

根据统计年鉴，1978年，我国城镇人均住房面积只有6.7平方米;1998年，这一数字是18.66平方米;2016年，这一数字增加到36.6平方米。城镇人均住房面积的变化，直观反映出房地产行业发展改善了城镇居民居住条件，同时带动了城镇居民财富的增加。

在推动国家经济发展层面，应该肯定房地产行业在拉动内需方面的突出作用。特别是在1998年、2008年前后，在国内经济发展受到外部重大影响时，房地产业的发展为上下游行业振兴、为国民经济的稳定发展做出了重要贡献。

在加快城市化进程方面，城市化的一个基本逻辑是，充分运用政府信用，使开发企业、消费者对土地溢价、房屋升值的预期提前释放，房地产开发企业参与土地招拍挂、进行房屋交易，政府获得土地出让收益和房地产税收补充财政，然后进行基础设施建设、城市改造和公共服务的投入。有的城市先进行拆迁和基础设施建设，把土地价值展现出来，开发企业相信政府信用，拿地建房、卖房;消费者相信政府信用，买房，政府前期投资得到了回报。国家基础设施投资回报的终端在房地产。

问：在房地产经历了20年的快速发展阶段后，在城镇居民住房条件已经得到明显改善后，应如何看待未来的房地产行业前景?

　　吴仕岩：谈到房地产行业前景，首先应明确的一点是，房地产市场的需求是大量存在的。我们肯定过去20年城镇居民住房条件改善的同时，还应该看到这其中还有两极分化的现象，不能仅仅用平均数去解读，而应该借鉴中位数的概念。即便从平均数字来看，考虑到富裕人群拥有的房屋数量、人均住房面积高于普通人群，基于普通人群对美好生活的向往，他们还会有可观的刚性住房和改善住房的需求。

我们认为，城镇化进程的推进仍有巨大空间，会继续释放房地产发展利好。目前，我国常住人口城镇化率达到58.52%。根据《国家人口发展规划(2016-2030)》，2020年这一数字将达到60%、2030年达到70%。新增的、上亿规模的进城人口会带来新的住房需求;同时还有存量改善型需求。

从现在起到2035年——2035年是十九大提出的基本实现社会主义现代化的战略节点年份，按照目前58.52%的城市化水平和8.13亿的常住人口的存量水平，每人增加15平方米住宅面积，需增加120亿平方米，平均到每年是7.1亿平方米;保障性商品房、公租房、社会租赁房的年供应面积总计不会超过4亿平方米;如果当前总人口以1%左右的速度递增，增量需求按照人均居住面积35平方米，平均每年新增面积约为5.6亿平方米。存量需求与增量需求相加，每年共需要16亿平方米左右的居住面积。这一供求关系充分说明，未来17年的房地产市场需求仍然旺盛。

改革创新的基本思路是均衡发展、因势利导

　　问：回顾改革开放和住房市场化改革的历程，正视当前房地产行业在发展中出现的问题，你建议房地产行业未来发展应有怎样的新思路?

吴仕岩：目前房地产市场突出的问题是不均衡。热点城市供应不足、房价上涨与部分城市供给过大、库存积压同时存在。前一个问题就促使了政府调控楼市、遏制房价、挤压投资预期以免影响实体经济等，要解决这些问题，就要承受短期的阵痛;后一个问题则要求地方政府减轻对土地财政的依赖，不能为了短期财政而大量卖地。

整体上，改革创新的一个基本思路应该是均衡发展、因势利导，供求关系平衡才是好市场。为此，土地供应应做到科学、适量供应，根据城市供求关系，科学测算出合理的土地供应量。

另外，从拓宽民间投资渠道来考虑，如果房地产信托投资基金(REITs)能够加快推进，既可以丰富民间投资渠道，分享持有升值收益，又可以分流民间投资性置业的需求，同时有助于房企现金流的改善，一举多得。

问：不久前市场上曾出现取消预售制的讨论，你对预售制存续的必要性持怎样的观点?

　　吴仕岩：从房地产发展历史上看，预售制为房地产发展提供了资金助力，能够大幅推进房地产建设供应的增量，有助于满足房地产企业的资金周转。

现阶段，考虑到城镇化进程中仍然有大量的住房需求，要构建平衡的供求关系，考虑到房地产行业和金融市场的关系，目前并不适合取消预售制。

央企创新，要面向普通民众提供价廉物美的销售和租赁型产品

问：中国铁建房地产集团未来有怎样的改革创新计划?

　　吴仕岩：中国铁建房地产集团未来的体制机制改革创新主要包括两个维度：一是对外计划引入战略投资人，推进股权多元化改造;二是内部进行合伙人机制、跟投机制创新应用。

引入战略投资人，主要基于落实国家对央企去杠杆、降低负债率的要求。另外，中国铁建今年确立了发展长租公寓的策略。为增长持有型公寓生产供应能力，同时应对这项新业务带来的周转率下降，需要引入战略投资人，增资扩股，改善企业资本结构。

内部进行合伙人机制、跟投机制创新，主要为进一步调动内部员工积极性，共创共享，同时有助于推进企业廉洁从业的生态环境。

问：在发展持有型租赁公寓这方面，中铁建房地产集团有怎样的规划?主要基于怎样的考虑?

　　吴仕岩：我们今年专门成立了创新投资发展公司，专门发展长租公寓和长租养老公寓。未来五年，全国每年有5%的供给量会是长租公寓，5年大约2.5亿平方米，相当于每年新增30万-50万套长租公寓。其中一部分会通过收购存量物业改造来实现。

作为央企，中国铁建房地产集团积极承担社会责任，始终没有忘记为普通人民群众多建一些买得起的好房子。多年来，我们积极参与发展公租房、两限房、共有产权房、限竞房、经适房等政策性用房。我们的一个理念是：粗粮细作，不镶金贴银，用自己精湛工艺，为中低收入者提供优质产品。

十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。落实中央精神，我们要面向中低收入者，提供价格适中的商品房和租赁产品。

我们的总体思路是按照中央要求，面向广大普通人民群众，提供用来住的价廉物美的产品，同时下苦功夫、大力气改善产品质量，开展美好家品质活动。一方面是全力提高建造质量，另一方面全力升级后期服务质量，满足人民对美好生活的追求，包括对老小区进行升级，例如提高智能化水平、进行公共设施翻修、拓展社区服务外延等。2017年，中铁建房地产集团投入了5000万资金用于升级后期服务质量;明年，我们计划投入2亿-3亿元对中铁建旗下建成小区进行升级改造，保持小区的新面貌、拓展物业升值空间。

作为央企，中铁建房地产集团的愿景是成为中国最具价值的美好生活服务商。对于普通家庭来说，房子在消费结构中占比最大，带给家庭的感受也最大。作为房地产主业央企，我们有这个光荣使命，应该在惠及人民群众、共享改革发展成果方面有所作为。这也是我们的初心。(文/张旭)