中国改革过去40年的快速发展靠的是城镇化，未来的发展依然要靠城镇化。发展租赁不仅是解决高房价问题的手段，更是关乎改革的重要方面，是解决当前一系列经济社会困境的突破口和重要抓手。
自1998年以来的20年，住房基本以购为主，通过住房金融、市场调控等一系列制度促进住房建设浪潮，实现住房自有率提升。然而，这个过程使住房的成本越来越高，越来越多的人，尤其是城市的新进入人群只能进入租赁市场。发展租赁市场，既是城市发展的需要，也是解决流动人口及低收入群体住房难题，从而维持社会稳定的需要。此外，在住房开发浪潮达到顶峰，住房整体市场整体饱和的情况，租赁市场作为房地产市场的一部分，未来将成为经济发展的增长点。
一、发展租赁市场可以为经济增长提供新动能
租赁作为房地产业的重要组成部分，是内需增长的增长点。在以房地产投资为主要驱动力的阶段，租赁行业对经济增长的推动作用被忽视。到了存量为主的阶段，房地产投资增速趋势性下行，特别是当前中国面临投资、消费、出口增长困境时，要重新评估租赁对经济增长的作用。
从国外例如美国情况看，美国房地产行业对GDP的贡献主要由住房固定资产投资和私人住房消费支出两部分组成。租赁市场在房地产市场中也占据相当份额。
我国租赁市场同样有巨大的发展空间。当前，我国人口比例仍然较低，租赁市场发育不充分，租赁消费较为滞后。综合有关国家统计数据显示，当前，美、日、英三国的租赁家庭占比普遍在35%左右，而我国租赁家庭占比仅21%。2017年全国租赁市场规模占整个房地产行业规模的比例仅为5.6%，远低于美国20.2%的占比。随着租购并举的住房制度的构建，越来越多的人群将通过租赁解决居住问题。2017年住建部首推试点租赁城市，各地相继出台土地供应计划，增加租赁土地供应，各地自持地块和集体土地持续推出。集体土地建租赁住房和房地产开发企业自持土地建租赁住房将拉动租赁住房投资。
2017年我国租赁市场租金规模约为12445亿元。按60%的中介渗透率、佣金按1个月租金计算，租赁佣金大概为622亿元(12445×60%/12)。租赁相关服务(搬家、装修、保洁等)的服务市场规模约为4125万元。三个领域的增加值合计为13067.4亿元，占2017年GDP的比重为1.6%，占第三产业增加值为3.1%，占房地产业增加值的24%。
此外，住宅租赁的发展尤其长租公寓的发展带来大量工作岗位。住宅租赁产业是典型的服务业，涉及建造、投资、运营及服务(保洁、搬家及维修)等上下游产业，可带动大量就业。
二、发展租赁市场是二次城镇化的重要保障
初次城镇化，即人口从农村向城市集中，是过去40年的中国经济高速增长的源泉。当前我国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。生产效率的提升使城市里的人口实现了私人财富的快速积累和扩张，但初次城镇化质量不高，没有使外来人口真正融入城市、留在城市，当前已经出现了人口回流。日本上世纪70-80年代的人口政策表明，人口逆城市化分散降低了生产效率。因此，要提高全要素生产率，需要引导人口从小城市向大城市及周边城市圈集中，推进高质量的二次城镇化。
稳定的租金水平是二次城市化的保障。国际经验表明，大多数国际大城市都面临买不起、租不起的住房危机。纽约、伦敦、香港等城市租金高且上涨快，租金收入比普遍较高，低收入群体的可支付能力不足。
我国一线城市目前租金水平仍然处于偏低的水平，租金收入比处于30%以内，这也是支持过去改革的红利。但如果租赁市场没有得到及时的发展，未来我国也会面临租金上涨的压力。国内重点城市的经验表明，城镇化水平越高的城市，房价收入比也越高，北京、上海、天津、南京和广州房价收入比也超过了10，高房价使得普通居民购房存在巨大的压力，从而租赁市场成为居民住房的重要组成部分。
目前，全国约有1.68亿租赁人口，主要集中在一线及重点二线城市。目前，全国重点10城租赁人口合计4805万人，占全国租赁人口总量的比重为29%。其中，上海、北京和深圳的租赁人口占比约40%，广州、深圳、成都、天津、苏州、武汉、杭州以及南京的租赁人口占比均高于25%。近年来，租金上涨的问题已经在部分城市显现出来，流动人口和低收入人口的租赁支付压力增加，根源在于市场供给的不足。发展租赁市场，增加租赁有效供给，是我国城镇化水平和质量稳步提升的迫切需要。
三、发展租赁市场有助于构建社会稳定的安全网络
随着我国进入中低速增长的新阶段，一些社会矛盾随着经济增长的降速而显现出来，社会保障的重要性日益凸显。租赁市场是有效解决低收入群体、流动人口及新市民的居住难题，保障民生、维护社会稳定的重要举措。
发展租赁是流动人口稳定居住的保障。安全、规范、可支付的住房是重要的民生问题，尤其是对于外来流动人口而言，在城市有稳定的落脚点是社会稳定的首要条件。我国当前流动人口规模约2.5亿，由于攒够首付的年限越来越长，仅少数群体能够在城市购房，大部分人需要进入租赁市场。但现实情况是，流动人口游离在市场与政策保障之外，市场上正规的床位租赁产品供应极少，租金水平超出其可承受的范围，政府的租赁保障覆盖不到。过去，在住房供需矛盾紧张的热点城市，城中村提供了大量的供给，深圳、北京及广州城中村提供的租赁房源占总租赁房源的比重分别为65%、39%和31%，解决了城市中大量的低收入群体的居住问题。但在大规模整治下，城中村对低收入流动人群的保障作用正在丧失。流动人口若无法得到安全、体面的住房，只能被迫选择价格低廉的群租，容易形成潜在的社会问题。
(文/杨现领 贝壳研究院院长)
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