2022年，在疫情频繁扰动等因素影响下，我国房地产市场进入了深度震荡期。地产行业的深度震荡，既有国际经济环境陷入收缩，国内经济进行结构性调整的长期背景；也叠加了我国城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升等宏观因素影响。新冠疫情的扰动进一步放大了居民购房的观望情绪，使得2022年房地产市场陷入成交持续下滑，土地市场普遍遇冷，房企暴雷加剧等持续下行局面。

危机也孕育着转机。而在震荡中坚守的房地产业在2022年下半年迎来希望。党的二十大报告中强调“房住不炒”、建立租购并举多渠道保障住房体系，为行业发展指明方向。同时中央财办发文再次重申房地产的“国民经济支柱产业”地位，为全行业吃下定心丸。随后“金融16条”、“三支箭齐发”等金融、债券领域为房企正常发展融资打开绿色通道，为保交楼和稳需求等方面给予更有力支撑，为2023年房地产市场的稳定健康发展注入更强的托底力量。

关键词：房地产是支柱产业

2022年，房地产被重申为“国民经济支柱产业”。

2022年12月15日，国务院副总理刘鹤表示，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。2022年12月19日，中央财办发声，房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。央行副行长刘国强也公开表示，当前房地产是重点领域，也是薄弱环节，理应加大金融支持。房地产是支柱产业，支柱不能大幅度摆动，要保持总体稳定。

点评：2003年8月，国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出，房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业。房地产是“支柱产业”的提法首次出现。2022年底，时隔近20年，房地产支柱地位的重申，在当前的市场环境下更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复。在坚持“住不炒”的前提下，2023年或将进一步出台政策化解行业风险，推动市场回暖。

关键词：保交楼

2022年7月份，受到部分房企发生资金流动性紧张的影响，多地楼盘停摆，并对购房者和市场信心造成了一定的打击，此背景下，“保交楼”被提至重要位置，成为下半年楼市的重点工作。

2022年7月17日，银保监会发声，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

2022年7月28日，中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

自2022年下半年以来，中央层面陆续推出2000亿元专项借款和2000亿元再贷款支持“保交楼”工作，郑州、湖北等全国多地陆续出台“保交楼”的相关举措，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、收购滞销房作为保障安置用房等。“保交楼”工作的推进，居民置业信心缓慢恢复。

点评：保交楼、稳民生，因城施策用足用好政策工具箱，已成为各地工作的重中之重。房地产企业作为保交楼的责任主体，积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，保交楼是恢复房地产市场信心、促进行业健康发展的重要因素，其有利于稳妥化解房地产业的风险，使得房地产重回良性循环的轨道。

关键词：因城施策

2022年，整个房地产行业经历深度调整，地方因城施策空间逐步打开。2022年3月，以郑州为代表的省会城市率先开始调整“认房又认贷”政策，打响了核心二线城市政策大幅优化“第一枪”。随后，多地楼市政策调整频率和力度明显增加，范围扩散至更多热点城市，比如南京4月内两度调整限购政策。2022年4月底的中央政治局会议强调，要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。5月份，各地楼市政策调整进入高峰期。

下半年，各地调整政策持续推进，广州、杭州、成都、西安、武汉等热点城市陆续宣布下调购房首付比例、贷款利率、取消限购区域、上调公积金贷款限额等放宽限购、限贷政策。此外一线城市也通过优化限购等来保障居民的自住需求，比如北京于11月份宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。

点评: 各地因城施策是以满足刚需和改善性住房需求为核心，对政策适度调整，保障楼市流动性，稳定住房消费市场。因城施策空间逐步打开使得居民购房成本进一步降低。各地优化楼市政策有利于平稳市场预期，对市场企稳复苏有积极作用。

关键词：金融16条

2022年11月23日，中国人民银行网站发布《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，被业界称为“金融16条”。

“金融16条”具体提出了六部分内容，包括保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。此外，“金融16条”还表示积极配合做好受困房地产企业风险处置，做好房地产项目并购金融支持，积极探索市场化支持方式。

点评：“金融16条”措施覆盖面广、针对性强，既有助于缓解房企融资和债务压力，也给予居民住房需求一定的支持与保障，这释放了监管层对促进房地产市场平稳健康发展的信心和决心。对于恢复市场信心有积极作用。

关键词：三箭齐发

2022年，对需求端给予支持后，监管部门在房地产融资端也迅速发力。

2022年9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的“第一支箭”信贷支持力度进一步增强。

2022年11月8日，银行间交易商协会继续推进民营企业发债融资，多家民企在增信模式的支持下成功发行债券。2022年11月23日，央行、银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》即“金融16条”，提出六个方面共16条具体措施，作为对“金融16条”的落实，国有6大行率先向优质房企提供万亿元级授信额度。2022年11月28日，证监会宣布调整五项措施，支持房地产企业股权融资，标志着房地产融资“第三支箭”发出。

从“第一支箭"信贷支持，"第二支箭"推进发债，到"第三支箭"股权融资松闸，三"箭"齐发确认了房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。

点评：“三支箭”即央行会同有关部门通过债券、信贷、股权等3个融资渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。政策支持的核心一方面是为房企提供相应的融资支持，缓解资金压力，稳定市场主体预期；另一方面，亦是带动市场销售恢复，提振市场情绪，稳住购房者信心。“三支箭”齐发带动房地产行业形成银行贷款、企业发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资支持政策体系，行业迎重大利好。

关键词：二十大定调“房住不炒”和“租购并举”

2022年房地产行业虽然下行压力巨大，新建住房和二手住房市场呈现成交量大幅下滑，众多房企面临资金链紧张和“暴雷”风险，但我国房地产政策整体基调依旧坚持“房住不炒”。党的二十大报告中明确定调：“坚持房子是用来住的不是用来炒的定位”，并提出“加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度”。二十大报告中，虽然针对房地产行业着墨不多，但字字千钧，划定房地产行业发展政策“红线”，确立了我国房地产行业“房住不炒”的长期定位，对进一步推进“租购并举”建立多渠道保障住房体系指明发展方向。

点评：党的二十大报告再次确立“房住不炒”政策红线，让部分势力与资本企图通过炒作推高房价，谋取暴利的妄想落空，稳定了广大民众对房产市场平稳发展的预期。而继续完善“租购并举”的住房保障制度，则符合我国新型城镇化发展趋势，对于人口流入量巨大的城市，发展租赁住房市场，符合广大“新市民”安居需求，减轻广大民众住房负担，有利于提升城镇居民生活幸福感和获得感。

关键词：土地市场遇冷

在行业大环境遇冷的背景下，土地市场成交规模较2021年同期有明显下滑。据克而瑞机构统计，截至2022年12月7日，全国300城市土地市场成交建筑面积11.8亿平方米，较2021年同期下降了37%。

从各级城市来看，无论是成交建筑面积和成交金额，各层级城市土地均不及去年同期水平。其中，一线城市总成交规模为3389万平方米，较去年同期下降了41%。二、三线城市方面，成交规模同比均呈下降趋势，同比去年同期分别下降了40%、36%。热度方面，大多数房企资金压力仍旧趋紧，房企竞拍热情依然处于低位，2022年溢价率仅有3.7%，同比降幅高达7.9个百分点。

点评：为应对土地市场的低迷，各城市在采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿的同时，也对土地出让保证金缴纳比例、土地价款付款期限等方面给出多项利好，土地出让门槛持续宽松。同时，为了避免撞期，减轻企业拿地压力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。于此同时，央企开发商和各地城投公司成为土地市场的“托底人”，为稳定土地市场，保障楼市维持合理供应水平，提供重要支撑。未来重点城市或将继续“少而优”供地模式，以少量多批推出城市优质地块，带动土地市场稳步回归，保证土地收入，稳定地方政府合理财政收支。

关键词：房企暴雷继续

房企暴雷始于2021年下半年，进入2022年，房企债务违约的数量与规模继续增加。据不完全统计，2022年以来，包括融创中国、绿地集团、正荣地产、禹洲集团、阳光城集团、佳兆业、花样年、泰禾集团、旭辉、龙光等40多家房企发生债务违约。这其中民营房企占据绝大多数，据克而瑞机构统计，2022年1-11月民营房企信用债、海外债展期金额超1800亿元。房企通过债务展期方式，力图以时间换空间，避免因暴雷引发更为严重的后续反应。

点评：虽然年底国家集中出台“金融16条”、“三支箭”等利好政策，为优质房企提供融资支持，但从整体看，我国房企仍面临严峻债务压力。据行业机构统计，2023年境内地产债到期偿还量为3583亿元；中资美元地产债到期金额为580亿美元。其中，2023年1月份与4月份为中资美元地产债偿债高峰，单月到期金额分别为98亿美元和78亿美元。大浪淘金，泥沙俱下，挺过债务危机之后，在企业管理与产品研发上更加优质的房企将迎来更大发展机遇。

关键词：城市更新加速

党的二十大报告提出：“提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。”2022年以来，从中央到地方，政策层面对城市更新的支持仍旧不断，北京、深圳、广州、成都等重点城市均发布了城市更新相关的工作规划，都在为城市更新领域提供切实可行的落地方案。

以广州为例，在2022年7月份发布，《广州市城市更新工作领导小组关于印发广州市2022年城市更新项目年度计划的通知》，将224个旧改项目列入城市更新计划，涵盖旧村、旧城、旧厂、旧城镇等四类改造项目，为增加广州保障住房供应提供坚实基础。

又比如将于2023年3月实施的《北京市城市更新条例》，规定实施老旧小区综合整治改造，应开展住宅楼房抗震加固和节能综合改造，整治提升小区环境，改善小区居住品质。再例如，深圳市提出“十四五”期间，将提升100平方公里工业区，连片改造及整备45平方公里产业空间，实现城市产业升级。

点评：改革开放以来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。今天，中国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。越来越多的城市通过立法，积极推进城市更新，不断满足人民群众对城市宜居生活的新期待。

关键词：成交持续下滑

2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场供求和成交都没有明显转暖的迹象，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。

国家统计局发布的数据显示，2022年1-11月份商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%。根据克而瑞机构统计，截至2022年11月末，百强房企累计实现销售操盘金额57847.2亿元，同比降低42.6%。在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

点评：整体来看，行业规模增速自2016年以来持续放缓，特别是2022年市场降温明显，房企销售去化仍然面临巨大。受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲的整体北京，2023年需等待市场预期修复、需求端改善，市场筑底回升，才能让房企逐步走出困境。同时，在行业调整期下，广大房企也应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。（文/陆经强、孙超）