作为北京置业的热点区域，今年以来，丰台新房市场供应充足。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1-10月丰台区批准新房上市套数为6178套，同比上涨116.7%。同时，总价1000万元以上的项目成交占比明显提升，占比达到57%，较去年提升26个百分点。2022年1-10月丰台新房成交均价为77494元/平方米，同比上升12.9%。

品牌房企云集 看好区域未来发展

在业内看来，区域丰富的土地储备为市场住房需求提供了有力的保障。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，作为北京集中供地的大户，今年丰台共成功出让了10宗住宅及商办地块。从溢价率来看，4宗底价成交，其余6宗溢价成交，最高溢价率为15%，整体热度可观。从拿地房企来看，华润置地、中海、首开、龙湖、建发、金茂等均有所斩获，房企竞拍积极性较高，对丰台未来发展信心较足。

近年来，丰台区域发展不断提速。公开资料显示，“十四五”期间，丰台区将着力打造“中关村丰台园东区科技产业核”、“中关村丰台园西区数智创新区”、“丽泽金融商务区新兴金融园”、“首都商务新区开放示范区”四个高精尖产业组团。同时，丰台将构建“一轴、两带、四区、多廊、多园”的空间结构，打造南苑森林湿地公园，永定河湿地文化体验园、永定河滨水休闲区，丽泽运动休闲公园、丽泽滨水公园等多个绿色生态项目，积极打造宜居宜业的生产生活环境。

北京链家研究院资深分析师岳微认为，作为城六区之一，丰台具有内城及内环优势，处于规划逐步落地的时期，城市界面、居住配套不断完善。未来住宅与区域打造相互促进，区域居住品质不断提升，具有较强的发展预期及成长性。

多板块供应充足 满足多元化居住需求

今年以来，不少新盘于丰台集中亮相。从在售新房板块看，丰台目前在售及待售新房主要分布在丽泽商务区、首都商务新区周边、小瓦窑、园博等区域，多板块多元化供需均衡，覆盖刚需、改善等置业人群。其中，丽泽商务区交通便利、配套完善，主要承接金融街购房者购房需求外溢，目前区域内在售的北京悦府、北京瑞府、端礼著、懋源煜泽台等项目，单价均超过10万元/平方米，主打高端改善产品。

小瓦窑临近中关村石景山园、石景山首钢园、丰台科技园。目前新房项目有华曦府、北京城建宸知筑，城建·龙樾天元，销售均价约为7.5万元/平方米，主推三居、四居户型，适合刚需、刚改置业者。

园博园板块位于丰台河西（永定河以西）区域，板块聚集着龙湖建工·九里熙宸、西山金茂府、熙悦晴翠项目。其中，龙湖建工·九里熙宸是今年的新盘项目，户型涵盖77-120平方米二居至四居，售价为6.3万元-6.5万元/平方米。

首都商务新区可细分为大红门及南苑板块，大红门及南苑板块依托南苑、并联通大兴发展，属于丰台早期发展板块，居住配套成熟，目前区域新房基本售罄。据了解，北京第三批次集中供地中，分别由中海及中国金茂竞得的大红门0004地块及0008地块，销售指导价为9.5万元/平方米，未来将补足区域内新房供应。其中0004地块定名为中海和瑞叁號院、0008地块定名为永定金茂府。从目前两地块披露的产品信息来看，双方均主打改善住宅，永定金茂府将于12月中旬开放样板间。据中海和瑞叁號院营销负责人李斯介绍，中海和瑞叁號院将打造中海第四座藏峰系作品，主推108平方米三居、137平方米、159平方米四居产品，销售价格为9万元-9.5万元/平方米，预计12月份开盘。

此外，第三批次供地中，建发竞得的丰台南苑街道NY-011B地块、首开竞得的造甲村地块入市后，也将为丰台置业者提供更丰富多元的产品选择。

改善产品扎堆 考验开发商产品研发力

值得注意的是，从今年丰台区新房成交结构来看，高标的、大户型成交更优，总价1000万元以上的房产去化较快，如北京瑞府、端礼著、葛洲坝中国府等，丰台高端住宅具有较强的购买力与认可度。对此，岳微认为，从需求端来说，丰台区新房购房需求以改善置换为主，一部分表现为远郊区向核心区迁移，主要承接房山、门头沟改善住房需求，购房者追求更为完善的生活配套资源；另一部分为核心区向周边区迁移，主要承接海淀、西城置换需求，购房者追求更为优质的居住品质。从供应端来说，丰台作为北京“城六区”之一，区域面积广阔，横跨南二环至南六环，具有较强的土地供应能力，也是目前少有的能在核心环线供应较大体量新房的区域。结合改善置换为主的购房需求与丰台区自身内城优势，开发企业打造改善产品，是市场供需一致的表现。

丰台区的改善住宅也体现出开发商的产品研发能力。李斯表示，在集中供地的背景下，尊重土地、因地制宜，针对片区客户的需求研发出最适配的产品，是让企业和项目在市场激烈竞争中脱颖而出的关键。如中海和瑞叁號院所在的大红门片区是近期城市面貌重点改造提升区域，对于企业开发能力要求很高。为此，中海依托大红门地块及其稀缺三环内城、南中轴区位，设置了中国、中轴、中海的产品逻辑，适配了高端产品线藏峰系，在洞察目前内城客户需求的基础上，设定了1000万元—1500万元、三到四居的改善产品，为客户打造呈现诚意的作品。

随着丰台新房迎来集中供应，购房者也将面临更多的产品选择。对此，岳微建议，应优先选择较为成熟的居住板块，丰台受道路交通影响，部分项目存在不利因素，购房时应充分了解，多看房多比较。此外，目前在售新房有新型共有产权、公租房混居住宅、纯商品住宅、共有产权住宅等多种类型，购房者应在购房前充分了解各类住宅的居住属性。（文/孙超）