二手房交易流程中，办理房屋过户手续时的税费问题一直备受关注。日前，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策》的公告，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠。具体来看，此项政策对于购房人都有哪些影响？除房屋买卖之外，赠与及继承两种主要商品房产权变更方式税费如何计算？赠与或继承的房产，再出售时与其他商品房相比，税费有哪些区别？针对人们普遍关心的与商品房过户相关的税费问题，北京朝宇律师事务所律师陈志刚及贝壳研究院高级分析师唐瑄分别作出解读。

问：继承、赠与、买卖三种房屋产权变更方式缴纳税费有何差别？

陈志刚：关于房屋继承、赠与、买卖的税收，最近几年国家出台了很多优惠政策，旨在改善人民居住条件。以北京城六区为例，在所涉及的房屋都是商品房、交易双方均为自然人的情形下，在房屋权属转移的过程中，通过继承取得的房屋在办理过户过程中涉及的个人所得税、增值税、契税、印花税等基本上是免税的，只有一些遗嘱继承会缴纳3%契税（法定契税3%-5%，以北京为例3%）和万分之五的印花税。通过赠与取得房屋的在办理过户过程中根据国家政策有特定免税情形（直系亲属、抚养赡养人等）只缴纳3%契税和万分之五的印花税；其他受赠人根据不同情况应缴纳20%个人所得税、5.3%增值及附加税、3%契税、万分之五印花税。商品房买卖根据房屋实际情况减免20%个人所得税（满五唯一免）、5.3%增值及附加税（满二免）、契税（根据减免政策首套90平方米及以下1%；首套90平方米以上1.5%；二套3%）、现在免征万分之五印花税，买卖双方按件贴花2.5元，有些区域这个也不收了。

根据我国现行的法律规定，继承与直系亲属间的赠与是相对省钱的房屋产权变更方式。这是国家对于家庭财产传承的保护，对于家庭财产传承性质的房屋产权变更方式给予税收优惠，即在直系亲属之间赠与或者继承的环节免收个人所得税和契税。

问：赠与或继承的房产，再出售时与其他商品房相比，税费有哪些区别？

陈志刚：根据目前的国家政策，房屋产权变更主要涉及个人所得税、契税、增值税、印花税等税种。“满二”的普通商品房产权变更的免收增值税，“满五唯一”的房屋产权变更的，免收个人所得税和增值税。

赠与或继承的房产再出售时缴纳税费与一般房产交易基本相同， 继承及直系亲属之间赠与的商品房再出售的，“满五”自被继承人或受赠人取得房屋所有权之日起算。不满5年的，按差额的20%或者成交价的1%收取个人所得税，按国家规定收取契税；普通赠与的商品房再出售的，“满五”自受赠之日起计算，不满5年的，按差额的20%或者成交价的1%收取个人所得税，按国家规定收取契税。

根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》财税[2009]78号文件规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

问：房屋赠与、继承时应注意哪些风险及问题？

陈志刚：需要注意的问题主要有以下几点：首先，对于有住房限购政策的城市，赠与视同买卖，受赠人必须具有购房资格，而继承则不需要。其次，从赠与人的角度来讲，需要确保赠与的财产是自己的合法的有处分权的财产。在必要的时候，设定赠与的条件或者赠与的时间，保障赠与目的实现。此外，除了经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同之外，一般的赠与在财产权利转移之前是可以撤销的。从受赠人的角度来讲，需要需要及时办理财产过户手续及履行赠与合同中约定的义务。

问：近期，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策》的公告，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，具体来看，此项政策都有哪些方面的影响？

唐瑄：《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策》明确,自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。对购房人主要有两个方面的影响。一是实实在在节省成本。个人住房交易所得税的免征标准是“满五唯一”，只要不满足“满五唯一”，则需要按交易计税价全额1%或两次价格的差额20%缴纳。换房退个税的政策执行，可以为改善换房者节省交易成本。二是能够加快换房交易速度。退税政策的执行时间是今年10月到明年年底，换房人需要在1年之内完成卖和买的行为才能享受到优惠政策，因此对于本来就有换房打算的群体，退税政策的时间窗口会加快换房群体的交易速度。

陈志刚:该政策对于申请退税的金额及程序做了较为详细的规定，要求退税人要提供合法、有效的售房、购房合同等有关材料，经税务局审核后方可退税。这在一定程度上可以遏制卖房人与买受人在个别房产中介的建议下签署阴阳合同避税的行为，推进房屋交易市场的规范化。（文/孙超）