近年来，随着城市建设进程的加快，一些“沉睡”多年的烂尾楼“复活”后重启销售。比如位于北京东直门的东外39号项目，在烂尾长达20余年后，日前迎来重建入市的消息。

东外39号项目所处地块前身为东直门国盛中心，是集交通枢纽、商业、住宅、写字楼和酒店于一体的大型城市综合体。东直门国盛中心于2000年开始建设，除交通枢纽于2008年建成交付使用外，其他项目几经开工、停工、复工，并于2012年全面停工。这期间，开发权多次易主，直到2015年信达以105亿价格收购获得控制权。据东外39号项目销售人员介绍，国盛中心住宅项目经由信达地产重建后更名为“东外39号”，计划于今年入市，目前购房人经过排卡验资后可进入售楼处看房。

楼盘长期烂尾存在安全隐患

除东外39号外，近年来，全国各大城市不时传出烂尾楼重新包装复活的消息，如郑州中州府、西安西江月等。对此类住宅，工程质量是否存在安全隐患、产权年限是否“缩水”、能不能放心购买等成为购房人普遍关心的问题。

据了解，烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。停工十年以上楼盘又称“高龄烂尾楼”。

国家建筑材料工业技术情报研究所首席专家崔源声表示，长时间停工的烂尾楼盘重建，的确可能存在一定的建筑安全隐患。首先，因烂尾项目停工多年，外漏钢筋锈蚀严重，钢筋腐蚀问题如不能有效解决将严重影响续建工程的质量。其次，加固及续建不可避免地会存在新旧混凝土界面衔接、植筋处理等问题，这些直接影响建筑安全结构及承载能力。另外，楼梯沉降、墙体及楼板裂缝、房屋渗漏等也是烂尾楼存在的普遍问题，会直接影响购房者居住及生活质量。

烂尾楼还面临产权“缩水”等诸多风险

在建筑安全隐患之外，产权“缩水”也是烂尾楼“重生”后面临的普遍问题。房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。许多烂尾楼从拿地到烂尾到再次入市，土地使用年限会出现不同程度的缩水，如东外39号项目，对外宣称项目为70年产权新房，但以开发商取得土地的使用权之日开始计算，项目实际产权只剩下不到50年。针对此类问题，北京市君都律师事务所潘伟律师表示，《民法典》第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”在他看来，该条款虽然规定了住宅建设用地使用权期限届满后可以自动续期，但对是否缴费这一问题并未作出明确规定。“因为目前就该问题还缺乏足够的立法依据，不具备进行明确规定的条件。因此购房者购买烂尾楼，签订购房合同时，一定需要查看开发商所出示的土地使用权证上所登记的使用年限。”他提醒说。

妥善处理纠纷、续建严格监管等成为烂尾楼盘活关键

“烂尾楼通常伴随着复杂的历史遗留问题和巨额债务关系。烂尾楼的‘复活’往往面临着续建资金来源难、管理协调难、多元利益平衡难、续建过程监管难等问题。”崔源声表示，政府帮扶、AMC（资产管理公司）纾困、债权人自救这种多方合力共生的模式，为烂尾楼的复活提供了新的样本和思路。此外，烂尾楼盘活需要负责任、有经验、有资质的工程监理，严格按照国家标准续建，确保工程质量水平。

潘伟认为，从法律风险角度考虑，大部分的烂尾楼都会涉及大量各种各样的纠纷，包括与银行等金融机构、承包商、供货商、原来的购房人等主体之间的纠纷，盘活烂尾楼的一项重要工作就是要妥善化解、处理这些纠纷。

对于购房人来说，潘伟建议说，应尽可能多渠道、全面掌握信息，尽可能避免因信息不对称而遭受损失。具体包括调研新接盘的开发商的资质、信誉、口碑、实力；核实项目的五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房销售许可证）；查证开发、销售主体是否欠税、是否牵涉债权债务纠纷；待售房产是否存在抵押、以房抵债等权利问题以及是否涉及一房二卖等。如果出现工程质量不合格的现象，要区分质量问题的类型、严重程度、影响范围等，根据不同的情形寻求专业力量，主张采取包括解除合同、主张损失赔偿、违约金、维修等一种或多种方式来维权。

此外，潘伟还提示，购房人购买此类房产还存在许多其他风险，包括抵押风险、被原承包商主张建设工程价款优先受偿权风险、项目建设用地使用权年限缩水风险、一房二卖风险等，这些潜在的隐患都需要购房人高度重视及理性评估。（文/孙超）