近日，沉寂了两个月之久的物企IPO赛道，迎来中湘美好生活服务正式港交所递交招股书。这是继万物云之后，年内第二家递表的国资物企。
克而瑞物管数据显示，2021年共有13家物业企业上市。其中，7月单月，有6家物业公司成功登陆港股。2022年以来，仅有力高健康生活、金茂服务和东原仁知3家物业企业敲钟。截至2022年5月31日，物业管理行业上市企业总数达58家。递表企业中，提交材料在一年内且已失效的物企有7家，另有8家物企排队上市。
业内人士表示，2021年以来，物企上市赛道呈现前高后低的趋势，2021年下半年，物企上市热潮逐渐“降温”并延续至今，且市值总数大幅缩水，市场进入阶段性冷静期，物管企业的考验真正到来，多种经营将成为物业企业拓展的重要方向。
上市物业市值总数几近折半
克而瑞物管显示，2021年全年交表企业达34家，但多家物企首次递表到期而未能更进一步，致使二次递表企业增多。至2021年底，上市物企总数仅为55家，并未达到预期的超过70家。
此外，物管行业受房地产信用风险等事情牵连，以及资本回归理性的影响，2021年上市物企股价多次集体下挫，市值大幅回落。
克而瑞物管《2022物业服务企业上市公司研究报告》显示，从市值来看，物业板块总体市值曾破万亿港元。截至2022年4月30日，58家上市物企市值总数为5259.22亿港元，相较最高点几近折半。同时，上市物企市值均值为90.68亿港元，市值中位数为23.65亿元，且超过均值的上市企业仅有12家。股价最高的碧桂园服务（ 1139.74亿港元）与最低的方圆生活服务（ 1.44亿港元）相差791.48倍，市值出现严重分化。
与此同时，上市物企的市盈率也出现明显回落。截至2022年4月30日，45家（不包括2021年4月30日之后上市的物企）上市物企市盈率均值为13.61倍，估值较上年同期（33.14倍）腰斩。
对此，业内人士分析，随着物业新股上市，市场供给增加，市场对于物业行业的价值和风险认识越发全面，审视物企的态度回归理性，被概念炒热的股价也逐渐回归价值本质。
从“跑马圈地”转向理性并购
值得注意的是，不同于物业企业上市热潮“降温”，2021年以来，物企并购的“热潮”还在延续。据嘉和家业物业服务研究院不完全统计，2021年，33家物业企业合计发生86起收并购事件，其中经企业明确披露资金及收购裨益的事件合计62起，共耗资347.2亿元。
2022年，包括碧桂园服务、华润万象生活、新希望服务、时代邻里等多家物业公司在收并购方面有所收获。从买方来看，具备一定规模头部物企成为行业收并购主力军，其中规模1亿平方米以上的14家物业企业经手57起收并购案例，占比高达67.1%，披露合计耗资331.6亿元，占总金额96%。
相较于之前“跑马圈地”式的收并购，2022年以来，物业企业收并购更加理性。以华润万象生活为例，2022年至今，相继收购禹洲物业、中南服务，成为国企央企收并购市场上的先行者。对此，华润万象生活回应时表示，在不虚高、不买贵、重回报的原则下，标的布局符合万象生活整体的战略布局，支持万象生活在区域的深耕战略和业务浓度，未来的盈利性能够可期等是华润万象生活收并购考虑的重要因素。
除进一步扩充企业规模，收并购已被不少头部物业企业作为长期发展战略来看待。招商积余方面曾表示，招商积余在收购上会考虑两点，一是价格合理，二是收购标的和公司能发挥战略协同价值。招商积余的收并购逻辑在近期的收购事件中也得到了印证。最新消息显示， 6月16日，招商积余发布公告称拟收购新中物业管理（中国）有限公司67%股权，交易价款为5.36亿元。此次收购的新中物业，主要为银行类客户金融机构客户提供综合管理服务以及银行辅助服务。新中物业在管物业类型与招商积余过往聚焦部分高度重合，能够与企业形成战略协同，有助于进一步提高招商积余的增值服务能力。
积极拓展多种经营赛道
近两年来，随着行业内收并购交易不断增加，不少物业企业的第三方在管面积逐渐上升。与此同时，随着社区增值服务等多元化业务发展，多种经营日益成为物业服务上市公司拓展利润空间的重要赛道。
数据显示，从收入构成看，物业服务上市公司收入主体仍然是基础物业服务。2021年上市公司基础物业服务收入均值为21.8亿元，同比增长37.0%，增幅较2020年增加7.7个百分点。多种经营收入均值14.0亿元，同比大幅增长55.5%。
2021年1月起，中央多部门及各级政府推出多项政策，强调提升物业管理服务水平的同时，鼓励物业企业全方位围绕业主日常生活进行深度挖掘。在业绩驱动及政策东风下，物业企业主动挖掘业主需求点，围绕社区围墙内、业主住宅内外开展增值服务。
据了解，不少企业将多种经营业务包装成不同的独立品牌向外推出，新品牌体现着新业务的特色和方向，物业企业在多种经营业务上树立的新品牌主要聚焦在租售、美居、家政服务、社区保险、社区教育等领域。如2021年提出开拓养老服务的远洋服务，结合大股东养老品牌椿萱茂深耕养老行业的优质资源禀赋，有针对性地向试点社区内有需求的适龄老人提供各类居家养老服务和产品。碧桂园服务推出租售业务品牌“有瓦”，专注于为业主提供房屋租赁、房屋转让、房产评估、房屋管理、商铺租赁、法律咨询、政策解读、权证代办及按揭等服务。
此外，物企对涉及增值服务的专业公司收购动作越来越频繁，收购标的包括美居、教育、电梯、保险等领域，企业服务链条向纵深方向快速发展。（文/孙超）