近日，位于武汉汉口内环的航空路壹号星荟公寓项目以“5.5米层高，单价20000元/平方米”等关键词，被当地房产中介在朋友圈广泛宣传。

就居住体验而言，LOFT公寓产品一般是楼层越高越舒适。当前武汉市场上在售的这类产品多以4.5米层高为主。因此，航空路壹号星荟公寓所宣传的5.5米层高，可实现所谓的“买一层享两层”，相比市面在售其他4.5米层高产品，多出22%的面积空间。

注：武汉航空路壹号星荟公寓宣传效果图。

例如，位于武汉武昌内环的某项目，其在售公寓层高为4.5米，宣传售价在2万元/平方米-2.5万元/平方米之间。

注：武昌内环在售的某公寓产品价格示意图。

相比之下，从航空路壹号星荟公寓目前的宣传可以看出核心亮点——内环区位+5.5米层高LOFT公寓。对普通购房群体而言，可能会被该宣传吸引，觉得捡到“大便宜”。

但航空路壹号星荟公寓此次售卖的5.5米层高LOFT产品，或为涉嫌违规的“商改住”。根据“武自然资规规〔2022〕1号市自然资源和规划局市住房保障和房屋管理局关于印发《武汉市建设工程建筑面积计算规则》的通知”（以下简称“规则”）的相关规定，该规则对居住建筑物认定标准为：住宅（含宿舍、老年公寓）及配套物业和社区等管理用房，结构层高不超过3.6米的，按照水平投影面积计算建筑面积；结构层高超过3.6米的，层高每增加2.2米（不足2.2米按2.2米计算），其计容建筑面积加计一层计算。

注：《武汉市建设工程建筑面积计算规则》对居住建筑层高的规定。

该规则还规定，商业建筑结构层高不超过6.0米的，按照水平投影面积计算。结构层高超过6.0米的，层高每增加2.2米（不足2.2米按2.2米计算），其计容建筑面积加计一层计算。

注：《武汉市建设工程建筑面积计算规则》对商业建筑层高的规定。

注：航空路壹号楼座分布图，画圈部分为星荟公寓。

武汉航空路壹号项目，其开发商是长江产业载体投资开发有限公司。据公开资料显示，该项目于2018年拿地，2021年4月修订部分规划，目前已过项目公示期。根据最新修正的规划数据，图中画圈商业部分，即为宣传的5.5米层高LOFT星荟公寓。原本报规的商业用房，涉嫌违规变成为具有“居住属性”的公寓，且5.5米层高，仅算一层价格。

虽然根据《武汉市建设工程建筑面积计算规则》的认定标准，5.5米层高仅算一层，符合相关规定；但仔细分析，可以发现该项目有“打擦边球”的嫌疑。

注：新建居住、商业服务设施用地规划经济技术指标。

据航空路壹号项目的平层图显示，该楼栋原为商业体，共计4层高。目前，除一层为商业用房外，该楼栋的2至4层均被开发商改为LOFT公寓出售。

注：航空路壹号星荟公寓楼座平面图示。

从上图可看出，该楼座的三层平面被分割成104套公寓，面积段为40.99平方米-126.71平方米不等，对外宣传则以“买一层送一层”为卖点吸引购房者。

在2021年4月，武汉市房管局出台《市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》，明确了新建商品房设置样板房的一般性要求。同时，针对商住类项目宣传不规范的问题，明确禁止“类住宅”样板房展示。

在航空路壹号项目售楼处现场，航空路壹号星荟的LOFT样板间违反上述规定，明确设置居住属性，摆放如床、沙发一类的居住必需品，并在样板间明确了卧室、客厅功能属性等主管部门禁止的行为。

开发商将同一宗地块的住宅用房和商业用房申报为两个案名，住宅部分命名为航空路壹号，商业用房命名为航空路壹号星荟公寓。分析人士提醒购房者，对此类涉嫌违规的商改住公寓项目需要谨慎购买，因为开发商违规操作，后期或将被有关部门提出整改要求，购房者应尽量避免合法权益因购涉嫌违规项目而遭受损失。（文/陆经强）