近日，金地集团发布2022年3月销售及获取项目情况的公告。公告称，2022年3月公司实现签约面积80.4万平方米，同比下降36.75%；实现签约金额209.3亿元，同比下降 22.54%。今年一季度，金地集团累计实现签约面积183.2万平方米，同比下降 38.49%；累计实现签约金额 455.1亿元，同比下降 33.7%。
利润总额下跌21%，近三年利润增速大减
不仅今年开局不利，金地集团2021年的业绩也不及预期。金地集团此前发布的2021年度业绩快报公告显示，去年全年实现营业利润160.6亿元，同比下跌21.07%；利润总额158.24亿元，同比下跌21.01%；归母净利润94.63亿元，同比下跌8.99%。
对此，金地集团在业绩快报中的解释是“2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期。”业绩快报显示金地集团去年实现营业收入992.32亿元，同比增长18.16%，但利润总额、净利润和归母净利润等重要指标均同比大跌。“增收不增利”的情行在金地集团过去几年已有端倪。
回顾近两年业绩报，金地集团的归母净利润的增速已呈下滑趋势。2019年和2020年金地集团分别实现销售额2106亿和2426.8亿元，同比上涨29.74%和15.23%；同期归母净利润分别为100.75亿元和104亿元，增速分别为24.41%和3.2%。
业绩“虚胖”，权益占比偏低
根据克而瑞机构的统计，金地集团2021年销售额为2865.3亿元。三年时间，金地集团销售额持续增长，归母净利润却从上涨24.41%变为下跌8.99%，金地集团的利润去哪儿了？近年来，金地集团在获取土地和项目开发时，大量采用合作开发的形式。此模式能在短时间提升规模，但合作方也会分食企业利润；合作项目也或因决策流程拉长，增加管理开发成本挤压利润。
公开数据显示，2018年至2020年，金地集团拿地总金额分别为1000亿元、1200亿元、1350亿元。但其权益比重却并不高，新增土地权益投资占比分别为40.4%、46.5%、51.6%。据金地集团发布的2021年三季报显示，去年前三季度，金地集团拿地总金额约1135亿元，权益投资比重为40.5%。对比克而瑞机构发布的全国百强房企新增土地权益投资比例65%的平均值，金地集团的权益占比明显偏低。
与此同时，近年来金地集团少数股东的权益比例则在逐年增加。2018-2020年间，金地集团的少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元，占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%。上述数据说明，金地集团为规模扩张而合作拿地，导致权益占比较低，进而减弱盈利能力。
此外，金地集团因负债而增加的财务成本也影响了利润。2018年至2020年，金地集团的总负债分别为2119亿元、2524亿元和3076亿元。据金地集团2021年半年报显示，截至2021年上半年，金地集团总负债规模增至3455亿元，同期财务费用大涨2346.85%，达到3.23亿元。金地集团对此的解释是，因融资利息支出增加，且上年同期基数较小所导致。
金地商置“一体两翼”还是重复竞争
在金地集团利润下滑的同时，被金地寄予厚望的金地商置也遭遇增长困境。据金地商置此前发布的2021年年报显示，去年全年企业实现营业收入141.85亿元，同比下降15.99%；归属母公司净利润40.14亿元，同比下降7.82%。
对于归母净利润下降的原因，金地商置在年报中的解释为“溢利减少主要原因乃物业销售收入及毛利率下降所致。”此外，金地商置在经营开支和财务成本上均较上一年度有所增加，其中，经营开支增加6.37亿元，财务成本增加2.17亿元。
作为金地在香港的上市平台，集团对金地商置的定位为“地产综合开发和资产管理平台”，其主要业务包括“产业园区、精致商业、长租公寓、精品住宅等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营”，是金地集团“一体两翼”战略的重要“一翼”。在产业园区方面，金地商置于2016年成立产业园区建设及管理平台——金地威新，目前已进驻上海等19座城市，管理面积480万平方米。在商业方面，金地商置在北京等的在建和运营商业项目36个，面积约336万平方米，租赁住房领域，金地商置推出金地草莓社区品牌，运营房源约12000间。
虽然金地商置在商业管理运营领域的项目组成相对丰富，但其营收却占比偏低。年报显示，2021年金地商置物业开发收入为130.2亿元，占总营收的92%；物业投资及管理业务收入仅为8.69亿元；其余为小额贷款业务收入。从年报看，金地商置营收重点在住宅业务开发上，与金地集团的业务重合较多。而从物业开发业务的布局区域看，金地商置有82%的土地储备位于一二线城市，也于金地集团71%的一二线土地储备占比高度重合。在物业开发产品类型上，金地商置推出的北京金地璟宸、上海格林云上、徐州金地格林世界等项目在楼盘选址、项目定位、建筑风格等与金地集团此前推出的产品区隔并不鲜明。
从年报数据看，自2012年成立十年以来，金地商置在商业等领域的资管业务营收总额仍不到9亿元，对于一个总资产为770.8亿元的企业而言，增长速度不及预期。从金地商置的业务重心看，近期仍将以物业开发为主，其商业运营与资产管理业务在短时间内仍难成助力金地集团起飞的重要“一翼”。（文/陆经强）