刚刚过去的3月，全国各主要城市等动作频出，或如杭州、南京等地公布今年首批集中出让土地，或如武汉、成都等地完成首批集中地块出让，或如哈尔滨、福州等地解除限售、限购提振市场信心，地产行业仿佛进入“小阳春”。但从近日贝壳研究院、克而瑞研究院、诸葛找房以及亿翰智库等机构发布的一季度房地产行业数据看，整体销售依旧低迷，这个阳春有点凉。

重点城市新房成交量降4成

根据诸葛找房数据研究中心数据显示，截至3月底，北上广深等重点10城二手房成交49119套，同比下降42.67%；重点15城新房成交87781套，同比下降49.43%。3月，重点10城二手房日均成交1694套，同比下降38.72%；重点15城新房日均成交3019套，同比下降45.95%。

克而瑞研究院统计了30个重点城市的新房成交状况，其中3月单月成交1681万平方米，同比下降47%；一季度总成交4450万平方米，同比下降42%。从库存情况看，一二线城市库存与去年同期基本持平，三四线城市库存同比增加12%。据克尔瑞研究院对全国百城库存的监测数据看，整体市场库存保持在6.1亿平方米高位。

以上数据表明，一季度无论是新房市场还是二手房市场，同比均呈现较大的降幅。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，究其原因，一方面受3月多地疫情影响，延缓了市场需求的释放；另一方面，以阿里、京东裁员为代表的就业紧张局面，也使得需求端的购买能力下降。
明源地产研究院认为，部分城市出台救市政策后，市场确实略有回温，但持续时间较短，从侧面证明成交走弱仍取决于市场供求关系。以出台19条楼市政策的郑州为例，3月上半月成交回暖，但下半月的成交则再度下滑，新开盘项目平均去化率低至20%。

8成百强房企业绩下滑

根据亿翰智库的统计，2022年1月-3月，百强房企的销售业绩门处在下行通道中。其中，百强房企仅有碧桂园、万科两家销售额超千亿元，分别为1328.9亿元和1044.7亿元。与去年同期相比，销售额过千亿的房企减少3家。

同时，各梯队房企的绩门槛也随之降低。据亿翰智库统计，销售额前10的房企门槛为370亿元，同比降幅为45.4%；前50的房企门槛值为86亿元，同比降幅达54.1%。而根据克而瑞研究院的数据，销售额百强房企中，有超过8成的百强房企销售业绩同比下滑，其中近4成百强房企的降幅超过50%。

克而瑞研究院认为，今年一季度多数规模房企销售表现不佳，一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响，另一方面企业自身的推盘及营销积极性也普遍不高，这是造成一季度各大房企销售下滑的重要因素。

土地成交大减，市场将在二季度企稳

在土地供应层面，根据贝壳研究院的统计，截至3月30日，一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿平方米，同比下降约58%。其中一、二线城市分别下降79%和68%。今年一季度，一、二线城市出让住宅用地数量占全国比例分别为1.1%和22%，而去年同期该占比分别为2.8%和31%。其中一线城市由于出让土地品质较高，土地出让金占全国13.6%，较去年略有上浮；而二线城市土地出让金占比43.7%、较去年下降10%。

从土地溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内；仅在厦门等少数城市出现了部分溢价率触顶的地块，但总体来看土地市场仍然低迷、冷热不均。贝壳研究院认为，整体较低的溢价率水平表明房企拿地意愿明显不足，不过这也为稳健型房企增加土地储备提供了有利条件，或将影响未来的房地产企业排布格局。

克尔瑞研究院认为，从行业规模房企和各城市市场一季度的表现来看，短期内房地产市场仍难言乐观，成交或将继续下行，市场或将在二季度筑底企稳。基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化。一、二线城市大概率将在4、5月市场回稳。三、四线城市市场回稳则需要较长时间周期。其中，强三线城市房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住，弱三、四线城市房地产市场或将继续盘整。（文/陆经强）