近日，住房和城乡建设部办公厅发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，这是住房和城乡建设部第三次就此该规范向社会公开征求意见。《住宅项目规范》中，有关公摊面积、电梯安装等事项的规定引发各界广泛关注。
首版规范曾提以套内使用面积交易
2019年2月18日，第一版《住宅项目规范（征求意见稿）》公布，其中第2.4.6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发热烈反响。这是住房和城乡建设部首次在官方文件中提及房屋应以套内使用面积进行交易。同年9月10日，在对社会反馈意见进行研究分析后，住房和城乡建设部在第二次发布的《住宅项目规范》的征求意见稿中，已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的相关表述。
1995年，原建设部颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。其中指出，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。公摊面积主要包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房等。
近年来，因公摊面积引起的纠纷屡有发生。2021年1月，武汉某小区交付，业主蒋先生收房时发现公摊面积过大。据蒋先生出示的购房合同显示“该商品房建筑面积共53.81平方米，其中套内建筑面积36.36平方米。”实际交付时，套内面积实测为32平方米，公摊面积超过40%。去年9月，山东青岛某项目交房引起纠纷，业主不满的重要一项就是公摊面积过大。据该项目业主表示，其所购房产建筑面积约123平方米使用面积仅63平方米，公摊面积占48.78%。
随着此类纠纷不断发生，社会上对于取消按公摊面积售房的呼声也逐渐高涨。今年两会期间，全国政协委员洪洋建议，可以将实际的公摊面积成本核算到使用面积中，让老百姓明白付费，同时也有助于化解业主与开发商的纠纷。北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池则认为，关于公摊面积的相关政策适用范围应进一步细化，目前看无论是按套内面积还是公摊面积计算，房屋总价都不变，对购房者影响不大。
新建住宅二层以上应加装电梯
此次公开征求意见的《住宅项目规范》中又一引发广发关注的条文是“入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置一部电梯，且轿厢深度不应小于1.40米、宽度不应小于1.10米。”此外，考虑到中国人口老龄化的趋势，还规定“入户层为四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9米的住宅建筑，每单元应至少设置一部可容纳担架的电梯。”
过去我国要求7层及以上的住宅必须设计电梯，12层以上的住宅应当设置两台以上的电梯。部分开发商为节省成本，设计6层的住宅，以避免安装电梯。结果造成3层以上的业主出行多有不便，尤其是对需要依靠轮椅等方式出行的老人造成严重影响。如《住宅项目规范》施行后，新建住宅为两层以上的，都会设计电梯，不仅提高业主的出行效率，还提高了业主的居住舒适度。
上述相关规定，也回应了当前老旧小区改造中，最易引发纠纷的加装电梯问题。加装电梯一直是老旧小区中高层业主头疼的问题。低楼层业主认为，自己用不上电梯，加装电梯影响其采光。高楼层业主则认为加装电梯不仅方便出行，房产价值也会提升。老旧小区的两部分业主因加装电梯问题，不时发生纠纷。
3月17日，成都市中级人民法院发布的2021年度十大典型案例中就有一例加装电梯纠纷。成都市温江区某小区建于2004年前后，楼高6层无电梯。楼栋某单元内住户基于国家出台老旧小区加装电梯政策，提出协商加装电梯。通过投票表决，单元内全体12户业主均签字同意加装。施工过程中，该单元1楼住户王某、周某以电梯加装影响采光和房屋价值等为由反悔并阻碍施工。
双方诉至法院，成都市温江区人民法院一审认为，增设电梯事宜已获得全体业主同意并经公示，其程序合法有效，王某、周某应予配合。王某、周某不服，提起上诉。成都市中级人民法院二审认为，王某、周某已在相关手续中亲笔或通过授权签字，应视为认可增设电梯事宜，增设电梯亦符合法律规定和政府的相关精神，遂判决驳回王某、周某上诉，维持原判。
分析人士表示，此版《住宅项目规范》中关于设置电梯的规定，将避免新建小区再发生加装电梯纠纷，有助于增进邻里和谐。
此外，《住宅项目规范》还要求“新建住宅层高不能低于三米，同时混凝土楼板的厚度不应小于100毫米。”目前，我国多数普通住宅层高在2.8米-2.9米左右，规范中新建住宅层高不得低于三米的规定，为业主铺装地暖、吊顶等设施留出了相应的空间余量。同时，规定楼板厚度不小于100毫米，也避免了开发商为符合层高要求，在楼板厚度上偷工减料。
此次《住宅项目规范》公开征求意见截止时间为2022年3月28日。社会各界可通过向bz_mohurd@163.com邮箱发送电子邮件，或向北京市海淀区三里河路9号住房和城乡建设部标准定额司（邮编100835）发送信件，以反馈意见。（文/陆经强）