2月16日、17日，北京迎来2022年首轮集中土拍，18宗挂牌地块总土地面积约83公顷，总建筑面积约169万平方米，最终成交17宗，流拍1宗，成交总金额约480亿元。业内人士表示，与去年5月北京首轮集中土拍30宗地块揽金约1110亿元的“火热”程度相比，本轮土拍略显“平淡”，但较去年第二、三轮集中土拍，则有所回温。
首日8地块底价成交，央企国企成主力
这份“平淡”的氛围，在2月16日的首日竞拍已见端倪。贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“首日9宗进入现场竞价环节、8宗底价成交、1宗流拍。”据诸葛找房数据研究中心统计，16日8宗地块中，5宗地块仅有1家房企及联合体报名竞拍，3宗地块仅获一轮报价。
从16日成交地块的位置看，分别位于丰台卢沟桥、通州城市副中心、大兴黄村、大兴西红门、昌平创新基地、房山拱辰街道、顺义新城、怀柔雁栖湖等热点区域。其中，丰台卢沟桥地块由北京城建26.3亿元获得。北京城市副中心地块被北京城市副中心投资建设集团以13.3亿元竞得。大兴西红门地块由中建三局+兴创联合体以底价35.7亿元竞得。大兴黄村地块由兴创拿下，成交总价48.2亿元。中海以32.6亿元竞得昌平中关村国家工程技术创新基地地块。房山拱辰街道地块由中建一局以8.1亿元的底价获得。怀柔区雁栖镇地块则由怀柔科学城以12.1亿元底价成交。顺义新城地块由保利+金地联合体以16.6亿元底价竞得。
在去年的三轮次集中土拍中，丰台、通州、大兴、房山等地也有位置相近的地块出让，曾经历多轮争夺。如房山拱辰街道居住用地仅获一轮报价，就被中建一局收入囊中。而在去年10月13日进行的第二轮集中土拍中，同处房山拱辰街道的FS00-0111-0018地块就吸引了中建一局、北辰+龙湖+建工联合体等4家房企及联合体竞拍。中建一局最终以14.6亿元竞得，溢价率8.15%，对比之下，16日参与竞拍的房企则更加冷静。
首日8宗成交地块的竞拍主体，除了中海、保利、中建等央企的身影，北京城建、怀柔科学城和北京城市副中心投资建设集团均为北京企业。分析人士表示，央企及地方国企参与竞拍可起到托底作用，也可避免竞拍溢价过高。值得注意的是，在当日的土拍中，旭辉以14.07亿元竞得顺义新城第5街区平各庄地块，与上述房企均有央企国企背景不同，旭辉成为首日土拍中唯一的民企开发商。
相比首日地块的底价成交，17日出让的宗地溢价率有所提升，朝阳区等部分热点地块溢价率达到15%。作为17日首个竞拍地块，朝阳区崔各庄地块吸引了首开、建发、中海、绿城、北京城建、华润、保利+金地、中建智地共8家房企及联合体参与竞拍，起拍价为37.8亿元，起始楼面价约4.09万元/平方米。经过53轮争夺，绿城以43.47亿元竞得该地块，溢价率15%。此外，建发以22.715亿元获得的昌平区生命科学院地块，溢价率也达到15%。中海以24.8亿元获得的大兴旧宫地块，溢价率为11.21%。朝阳区王四营地块由保利+金地联合体以42.4亿元竞得，溢价率为8.16%。绿城获得的石景山刘娘府地块总价40.17亿元，溢价率为6.55%。华润以57.12亿元获得丰台纪家庙地块，溢价率为5%。
与上述地块相比，17日有多个地块以较低溢价率成交。同样是华润，其以22.82亿元获得的石景山首钢园区地块，溢价率仅为0.53%;绿城以14.76亿元拿下的亦庄新城地块，溢价率也只有1.1%。
分析人士认为，整体看此轮土拍溢价幅度有限，表明地产行业在经历系统性调控、诸多企业出现债务违约、资金链紧张等情形后，开发商整体拿地积极性并未完全恢复。对比去年首轮土拍超50家企业及联合体报名，北京中原首席分析师张大伟表示：“2022年首批18宗土地，共吸引22家房企(房企参与宗地不重复计算)及联合体参与报名，房企明显少于去年首轮。”
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，北京本轮的土拍情况也在一定程度上映射了市场当前局势与发展走向，主要体现在：其一，央企国企仍是成交主力，可见房企资金压力仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素;另外，其中也有旭辉等民营企业，这进一步说明，资金状况相对较好的稳健型民企的逐步回归或成趋势。
1月全国供地下跌超7成，土地市场仍处回落期
业内人士认为，从全国土地市场看，目前仍处于周期性回落期。易居企业集团CEO丁祖昱表示，春节假期后大部分城市的土地市场未正式恢复运转，供应和成交规模均处于近一年低位。
据诸葛找房数据研究中心的统计显示，2022年1月，全国主要地级市2022年1月共供应土地693宗，同比下跌46.24%，环比下跌77.72%;供应规划建筑面积为5322万平方米，同比下跌45.64%，环比下跌80.4%;推出楼面均价为3531元/平方米，同比下跌9.09%。
诸葛找房数据研究中心认为，尽管去年末房地产信贷环境有所放松，但市场信心短时间内仍很难实现明显改善，房企拿地谨慎态度未变。本轮北京集中土拍的结果也印证了这一判断。不过随着市场走出假期模式，土地市场的热度也将逐步回升。
在北京之后，福州、合肥、温州等地也相继推出今年的土拍规划。2月15日，福州发布今年第一篇集中土拍公告。公告显示，首轮推出20宗地块涉及福州6个区的18宗住宅用地和2宗商业用地，总起拍价182.58亿元，总土地面积59.85公顷，计划于2022年3月16日、17日进行公开出让。为控制价格，福州对其中17宗地块设置最高限价，触顶溢价率为15%。
与福州相比，合肥今年首批集中供地数量有大幅增加，达到32宗，其中2宗为保障性租赁住房用地，其余30宗均为含商业住宅用地，总起拍价为264.45亿元。合肥土地采用“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号、限房价”的竞价方式，触顶溢价率在10%-15%之间。
此外，温州也推出了今年首批供地手册，将推出24宗土地，包含鹿城、瓯海、龙湾三大主城区的滨江、七都、等热点板块，总用地面积约1138.2亩，总建筑面积约218.9万平方米，具体竞拍规则和价格待后续发布。
更多城市也在近期发布了今年土地出让的预告信息。杭州于日前发布上城区、余杭区2022年部分土地供应信息，如钱江新城二期和城东新城今年将出让21幅地块，加大供应的意图明显。上海土地交易市场于近日发布2022年第一批住宅用地集中出让信息预告。该预告显示，今年首批住宅用地预计在4月上旬集中出让。诸葛找房数据研究中心认为，进入2022年，多城在年初阶段的土地供应发力略显不足，但接下来随着上海、杭州等多城陆续挂牌地块，市场活跃度逐步回升，土地供应大概率将在三月份显著增长。(文/陆经强)