日前，贝壳研究院发布《2021年住房租赁市场报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示，今年租赁市场整体呈现活跃态势，但租金水平仍低于疫情前。租赁市场不断向“买方市场”转变，品质化租住需求持续释放。租赁企业数量已达2万家，租赁行业发展2.0模式开启，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势。

　　基于贝壳找房平台租赁成交情况，《报告》从租金水平、成交周期、房源特征等方面盘点了今年租赁市场的主要特征。

　　首先，从租金水平来看，租金比疫情前下跌近9%。根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，同比微涨1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%，短期内租金水平难以回到疫情前水平。

　　其次，从成交周期来看，房客源成交周期仍高于疫情前。根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天，客源成交周期为9.7天，同比基本持平。由于政策调控影响，城市居民购房计划推迟，一线及多数新一线城市平均购房年龄走高，租客的租赁年限或超过10年。

　　第三，从房源特征看，家庭型租赁需求得到释放。根据贝壳研究院数据，由于购房计划延迟，家庭型租赁群体增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大户型满足改善需求。其中，北京、上海、天津等地租赁房屋平均房龄超20年，为40城市中最高。此外，小户型房屋套均月租金跌幅较小，一线、新一线城市小户型租金跌幅在1%-3%之间;地铁房套均月租金高出非地铁房超30%;精装房套均月租金高出简装及毛坯房超30%。

　　《报告》还盘点了2021年住房租赁企业发展状况。在数量方面，根据国家企业信用信息网公布的企业数据测算，2021年主营业务为房地产业，经营范围涵盖“住房租赁”，实际经营的住房租赁企业已达2万家左右，其中8成为近两年成立。住房租赁企业迎来良性市场竞争环境，租赁行业呈现快速发展态势。在分布方面，由于我国东部地区租赁需求旺盛，租赁企业集中分布在东部沿海城市，超6成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。城市分布上，租赁企业数量处在前五的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津。在融资方面，租赁企业融资创新低，融资难度加大。据不完全统计，租赁领域四类融资渠道总额在2019年达到峰值，2020、2021年连续保持下跌趋势。

　　《报告》认为，2021年租赁行业正式进入2.0模式。《报告》指出，今年住房租赁顶层设计完善，租赁监管政策趋严，住房租赁市场规范化发展的环境基本形成，同时政策支持全方位突破，保障性租赁住房发力，租赁企业迎来土地、财政、税收、金融等方面支持。未来在政策引导下，租赁领域将更多发挥市场化力量，推动租赁市场成熟化发展。

　　未来，租赁企业发展升级方向将进一步聚焦于更好地服务租赁双方。在监管完善的背景下，行业进一步出清，租赁企业由粗放式发展转向专业化、精细化发展，资产运营模式走向更轻、更重，企业不再盲目拓展房源，而是专注于为租赁双方提供更好的租赁产品和服务。

　　《报告》认为，未来租赁市场发展将走向成熟化。住房租赁市场机构化比例将继续提升，专业化、精细化运营的租赁企业将为不同群体提供多样化的租赁产品和服务。此外，预计明年会有租赁REITs产品推出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来发展模式创新。(文/陆经强)