近日，贝壳研究院发布《2022年房地产市场展望报告》(以下简称为《报告》)。

　　《报告》首回顾了2021年我国房地产市场的走势。从成交数据上看，2021年市场下行趋势明显：全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。

　　展望2022年市场走势，《报告》认为市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌。2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过度。

　　2021年度市场下行呈现五大特征

　　贝壳研究院通过数据分析，总结了2021年房地产市场下行的五大特点：

　　第一，二手房各项成交数据均创近年来新低。据测算，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿元，同比下降约6%;二手房成交套数约393万套，同比下降约9%;成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。

　　第二，2021年新房和土地市场也全面降温。依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%;全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%。2021年1-11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%;累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%。

　　第三，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位。今年3月到9月，二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。土地市场在不到半年时间内历了从抢地到大面积流拍。在各地的第二批集中土拍时，平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%。

　　第四，市场在下行中分化加深。在本轮市场下行中，刚需房源价格回调幅度更大，刚需市场与改善市场的分化加大。在区域上，五大城市群今年市场“南弱北强”的周期特征更为明显，成交增速表现出由北向南递减的特点。

　　第五，市场降温与房企信用紧密关联。随着主管部门对房企有息负债规模增速进行管控，房企融资规模明显下降。房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管，让可用于经营的现金流雪上加霜，进一步导致房企信用违约频发。

　　贝壳研究院认为，2021年的市场波动打破了“房价不会下跌”的迷信。房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

　　2022年市场走势将“前低后高”

　　贝壳研究院认为，影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。据此，《报告》预测，2022年市场走势将出现“前低后高”态势。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复;从购房人群上看，刚需市场率先修复。在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。

　　总体上看，《报告》对明年市场持乐观态度，认为2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。(文/陆经强)