2021年对于中国房地产行业是跌宕起伏、机遇与挑战并存的一年。随着“房住不炒”调控政策在土地、融资、销售等各个层面持续深入推进，全国房地产市场总体呈现前高后低、前热后冷的运行态势，各大房企的表现也出现了明显的分化。对此，我们特别总结出楼市十大关键词，回顾盘点2021年中国房地产行业的发展与变化。

　　关键词一：二手房指导价

　　为了遏制部分城市的房价过快上涨，全国多地出台了二手房指导价政策，居民购房申请按揭贷款必须按照指导价进行，降低了居民购房的财务杠杆。在楼市调控精细化政策下，多城探索二手房参考价格发布机制，抑制楼市“虚火”蔓延。继深圳在2021年2月份宣布建立二手住房成交参考价格发布机制之后，深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、温州、合肥、广州、北京等城市也纷纷开始探索二手房参考价格发布机制。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，2021年对价格的调控转向了二手房，以往限价主要是在新房端。虽然本次并不是所有小区都涉及到参考价，主要是城市中心位置较好的小区以及配套良好教育资源的小区。但从各地发布的政策来看，查处二手房虚高挂牌价格、对业主“抱团涨价”进行排查、约谈“炒房者”等都已成为各地管控二手房价格的重要工具。此政策出台对市场需求的抑制作用十分显著。

　　点评：

　　针对上半年多个城市楼市处于过热，二手房处于大涨价的趋势，“二手房指导价”的推出也使得这股“狂热”潮急速降温。参考价格的出台，一方面延缓了购房者恐慌性入市情绪;另一方面影响银行放贷额度，短期对二手市场的降温起到很明显的效果。以往限价卖地、新房限价、控制供给等政策都是新房领域的调控抓手。而二手房官方指导价的出台代表着在楼市调控层面上，在二手房领域有了一个抓手。二手房指导价的推出，也是政策更加精细化、体系化，告别“头疼医头”，走向长效调控机制的重要一步。

　　关键词二：集中供地

　　2021年2月，在自然资源部的指示下，全国22个城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙)实施住宅用地“双集中”出让政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年供地次数不超过三次。2021年4月起，各城市陆续公布首批集中供地计划，首批集中供地市场热度远超预期，如重庆、深圳、厦门、杭州等市场溢价率较高。2021年8月，自然资源部对此召开会议，随后多地紧急叫停第二批集中供地，并对土拍规则进行了升级调整，如核查房企开发资质、资金审查、限溢价率15%、摇号等。此后的第二批土拍流拍宗数和临时撤牌宗数显著增加，土地市场快速降温。2021年10月开始，第三批集中供地计划陆续公布，部分城市调整了竞拍规则，降低竞拍门槛，减少供地规模。如2021年11月公布计划的广州，取消了限制未来新房售价、一个月内一次性付清地价等要求，挂牌前相关部门也和开发商进行了多次沟通并调整了供地结构。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，从三批次土拍来看，溢价率呈现逐批递减的局面，第一批次各大房企踊跃拿地，溢价率处于高位水平，流拍率低。但第二批次由于土地规则的严苛，有的地块规定现房销售，流拍率超40%，年终第三批土拍流拍率虽然好转，但溢价率降至低位，大部分地块底价成交。从房企来看，第一批次以大型民营房企为主，第二批次主要是央企、国企背景的大型房企为主，第三批次民营房企拿地的身影明显减少，上海、广州等地城投集团涌入市场拿地。集中供地背景下，民营房企拿地压力上升，改变了拿地房企的格局，降低了拿地市场的集中度。

　　点评：

　　总体来看，集中供地政策实施首年冷热交替。首批次土地供应中，房企抢地激烈;第二批次显著降温，底价成交、流拍不断;经过政策调整，第三批次供地走向趋稳。今年土地端一个重要的变革便是改变了土拍的方式，集中供地由于一年内集中三批次供地，比较考验拿地房企的现金流，另外集中供地、集中开工也考验房企储备库存的能力。之后的竞争格局中，央企国企以及经营和财务状况优良的民企优势有望继续扩大。

　　关键词三：严查经营贷

　　2021年3月26日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。《通知》共提出了九大要求，从加强借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限、贷款抵押物管理、贷中、贷后管理等方面围堵经营贷流入楼市。此外，《通知》表示，中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金，并建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度定期披露。

　　点评：

　　2021开年，北京、上海、广州、深圳等地区均对经营贷流入房地产市场进行过一轮核查，核查金额巨大。对经营贷违规流入楼市的查处有利于堵住漏洞，给一些城市过热的楼市降温。严查经营贷的政策旨在减少房地产投资性需求，推动房地产回归居住属性，有效防范房地产市场风险。此外，严查经营贷流入房地产市场，还可以鼓励更多资金流入制造业领域，推动经济健康增长。

　　关键词四：整治学区房

　　2021年4月30日，中共中央政治局会议强调要坚持房住不炒的定位，防止以学区房等名义炒作房价。此后，全国多地对于学区房的管控明显升级。北京、上海、广州、深圳、合肥、西安、成都等城市均发布相关政策整顿“学区房”炒作，从2021年各地学区房政策管控看，包括教师轮岗、名额分配、综合评价录取、多校划片、增加教育供给、严管教育机构、大学区制度、二手房参考价、落实限购、严管学区房交易秩序等内容。如北京作为教育示范先行区，2021年7月，东、西城“幼升小”录取结果落实了使用摇号、派位的方式进行选择。2021年8月又进一步宣布，将在新学期大面积、大比例推进干部教师轮岗，具体包含校长层面以及教师层面的交流轮岗，以逐步打破教育资源的不均衡。从政策效果来看，受2021年一系列学区房调控政策影响，各地学区房纷纷降温。以深圳为例，有关报道显示，深圳学区房炒作明显减少，过去价格方面居高不下的学区房，降价幅度均百万元起步，市场整体观望氛围也明显变得浓厚。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱认为，学区房的问题根源在于教育资源的分配不均衡，所以才出现了利用优质学区炒房的现象。随着入学制度的完善，教育资源的分配均衡，教育“双减”政策的实行，未来学区房的概念也会越来越弱化，利用学区加持房价的机会越来越少。

　　点评：

　　2021年，学区房的火热是助推部分地区房价过快上涨重要因素。此外，部分中介或者炒房者以学区房为由头进行炒作，对房价上涨起到了推波助澜的作用。各地整顿学区房炒作，一方面可以起到平稳房价的作用。很多城市之前房价非理性或过快上涨的板块，已经出现明显的降温。另一方面，对一些炒房客或者一些非理性现象，能够形成有效打击。

　　关键词五：房企爆雷

　　2021年房企爆雷事件明显增多，陆续十多家上市房企发生债务违约。2021年7月，蓝光发展、协信等房企债务或商票违约，阳光100 到期债券2021年8月未能支付，恒大2021年9 月爆发理财兑付危机，花样年和当代置业在2021年10 月出现债务违约，奥园美元债务违约危机也在2021年11 月爆发，房地产信托机构也相继踩雷。其中，影响最大的是恒大事件。2021年6月，恒大商票事件开始发酵。随后恒大商票风波愈演愈烈，接连出现商票违约、理财产品不兑付、拖欠员工工资、拖欠供应商款项导致多地多个项目停工等一系列负面消息。2021年8月19日，央行和银保监会罕见约谈恒大集团。2021年12月3日晚间，恒大公告无法履约一笔2.6亿美元担保。随后，央行、银保监会、证监会等深夜先后发声。同时，广东省人民政府立即做出反应，向其派出工作组，推进企业的风险处置工作。值得注意的是，相比抗风险能力较弱的中小型房企，今年房地产行业债务违约和破产的趋势已经延伸到主流房企，且房企爆雷的速度正在加快。中证鹏元数据显示，房企首次出现违约在2018年，当年违约债券数为6只，2019年-2021年房企违约债券数分别为14只、19只和45只。

　　点评：

　　短期来看，随着违约房企的增加，特别是大型房企的违约，加大了房地产行业的融资难度，增大了房企的经营压力和财务压力。随着房地产高杠杆、高负债、高周转、高暴利的时代结束，未来，房企亟需跟随政策进行转型，踏踏实实做产品、优化土储分布、改善现金流状况、优化债务结构，避免集中偿债压力，或许才能找到出路。

　　关键词六：限跌令

　　在热点城市抑制房价过快上涨的同时，一些非热点城市进行“逆向”调控，防止房价过快下跌。第一个发布房价限跌令的城市是湖南省岳阳市，2021年8月9日，岳阳市住建局发布了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明确提出新房的销售价格在备案之后，实际成交价格就不能高于备案价格，同时也不能低于备案价格的85%。截至目前，包括张家口、昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市，通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。从城市的分布上来看，出台限跌令的城市主要是三四五线城市，一二线城市出现限跌令的情况比较少。出台“限跌令”的城市基本上都是近期出现房价回调的城市。限跌令背后是楼市的整体降温。国家统计局发布的70城房价变动数据显示，2021年11月份，新房价格出现环比下跌的城市数量达到59个，是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次，而仅3个城市二手房销售价格出现环比上涨。

　　点评：

　　此次出台“限跌令”的城市中，大多房屋供应数量大，人口外流严重和出现常住人口老龄化趋势。出台“限跌令”，可以在短期内缓解经济向下的速度，相对安全平稳地去收缩当地楼市，寻求合理经济发展产业，挤压出房产金融的泡沫。同时也能够解决附带的其它不稳定因素，例如一些劣质开发商趁着房价下跌顺理成章地推出“工抵房”，质量差，成本低，无形中增加了购房者的风险。而“限跌令”的出台，让“工抵房”操作无法再进行下去。

　　关键词七：限高令

　　2021年10月22日，住房和城乡建设部官网发布的《通知》中明文规定，严格管控新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅，城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。这个举措更重要的是在于杜绝各地盲目攀高，对宜居环境的打造更有积极意义。值得注意的是，这已经不是国家相关部门第一次提出“限高”要求了，早在2020年，国家住房和城乡建设部、发展和改革委员会联合发布《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中明确要求：超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑;各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局;中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主等。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，限高令主要是针对小城市，比如一些县级市，这也符合县城的实际情况，建高层住宅的初衷是解决土地资源短缺，但县级市土地资源丰富，没有建高层住宅的必要。此外，高层住宅弊端很多，需要较强的设备支持，设备老化也会影响居民的正常生活，同时也有一些安全隐患。

　　点评：

　　随着限高令的发布，未来大拆大建，以及过度扩建高层住宅的现象会降低，投资房产的盈利空间下降，有助于房产回归居住属性。在新规影响下，以及人们对美好生活需求日益提高的背景下，未来旧改后地处核心区域的老房及低密度的多层住宅有望受到市场青睐。

　　关键词八：房地产税

　　2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。此次试点工作明确了改革出发点，即积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。本决定授权的试点期限为五年，房地产税试点政策受到社会各界关注。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱分析，2021年房地产税被多次提及，也是近年来提的最多的一年。2021年房地产税也取得了关键性的进展，一是授权国务院开展房地产税试点工作;二是先深化地方试点、再国家统一立法;三是财政部将“做好房地产税试点准备工作”作为2021年取得的重要成果之一，预示着2022年房地产税试点城市扩容，预计很有可能2022年1季度公布具体城市名单及缴税细则。

　　点评：

　　房地产税的意义主要就是用来打压楼市泡沫，打击炒房行为，落实房住不炒的政策。房地产税主要目的在于完善地方税收制度，实现共同富裕。短期在出台房地产税之前，会影响市场的观望情绪，从长远来看，房地产税还可以减少房地产泡沫风险，推动产业结构转型。

　　关键词九：城市更新

　　2021年11月5日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定在全国21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。第一批试点自2021年11月开始，为期2年。试点城市的未来重点工作主要包括三个方面：探索城市更新统筹谋划机制;探索城市更新可持续模式;探索建立城市更新配套制度政策。21个城市(区)更新试点名单包括北京、河北唐山、辽宁沈阳、江苏南京、湖南长沙、四川成都、陕西西安等城市。事实上，近年来房企参与城市更新的身影并不罕见，根据克而瑞数据显示，80%的百强上市房企已布局城市更新业务。其中，半数企业城市更新规模已超百万平方米。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，这次《通知》是由住房和城乡建设部办公厅发布的，意味着试点城市更新进入到实操阶段，是要各个城市各个省迅速出台执行性措施，进入到落实阶段，总结先进经验，快速推广。

　　点评：

　　此次城市更新试点政策出台，从整体来看，影响将集中在城市更新发展环境改善上，此次政策明确了北京等21个城市进行试点的内容，从城市名单看，主要集中在一二线城市，同时也包括部分三四线城市。这对于相关房企来说具有积极的借鉴和启发意义。近期房企面临战略路线不清晰的困惑，后续研究此类新市场，积极做好战略转型，研究房地产新的战略和打法，才能真正适应当前变化的房地产市场。

　　关键词十：良性循环

　　2021年12月6日，中共中央政治局召开会议，对于房地产行业，会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这是“良性循环”一词首次在政治局会议中出现。同时，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿元。另外，此次会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，也是对房地产行业给予了明确支持的信号。基于促进房地产行业良性循环的考量，克而瑞研究中心预计接下来涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。

　　诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，以往会议表态是促进房地产市场平稳发展，平稳发展衡量的标准是结果，而良性循环衡量的标准是过程，强调的是全行业链条要正常运转，从行业自身问题切入，如房企高杠杆，高周转的运转模式，容易出现资金问题，最终会导致项目烂尾，购房者不能按时收房，损害了购房者利益。因此，良性循环的提出对于房地产市场有着非常重要的意义，也为2022年调控政策指明了方向。

　　点评：

　　房地产行业涉及众多上下游产业，保障资金在房地产及上下游产业进行良性循环是关系国计民生的大事。因此既不能对进入房产行业的资金实行“一刀卡死”，更不能重回大水漫灌，要在坚持房住不炒政策的同时，保障购房者合理的购房需求，以及良性经营房企的正常经营资金，让资金在房地产，建筑建材，家居家装，家电等上下游行业良性循环流动，推动全行业链条健康发展。(文/陆经强)