随着北京城市副中心人居环境、配套设施、轨道交通等利好逐步进入“兑现”阶段，近年来，通州区成为众多置业者较为关注的板块。

　　房天下研究院显示，2021年9月，北京市新房共成交6496套，环比上涨0.39%，成交面积84.57万平方米，环比上涨7%。其中，通州区共成交了453套，成交面积为5.08万平方米 。

　　住宅供应补仓出让6宗土地

　　值得注意的是，与2020年土地供应紧俏相比，今年通州住宅供应得到“补仓”。资料显示，截至目前，通州区两轮集中供地共出让6宗土地。5月，在通州首轮集中供地中，宋庄镇地块由金地以45.16亿元摘得，溢价率为1.03%;北京城市副中心1201街区地块由碧桂园以41.15亿元+1.15万平方米国际人才社区住房揽获。阳光城+城建在投报高标准建设方案中胜出，以22.4亿元拿下北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块，竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率为25%。

　　在第二轮集中供地中，通州区出让的于家务、永乐店和张家湾三宗地块均位于六环外，除张家湾距离通州副中心约10公里外，其它两宗地处于通州区东南边缘，远离城区中心。其中，通州于家务6003、6006等地块，最终以2.95亿元的底价，由北京通州房地产开发有限责任公司夺得，无保障性租赁住房配建。永乐店和张家湾两宗地块延期出让。

　　业内人士表示，从今年通州区出让的6宗地块分布看，呈位置分散、兼顾南北的特点，其中宋庄镇、张家湾、于家务、永乐店4个板块此前鲜有商品房开发。除于家务和永乐店两个地块更适合地缘客户外，其它4个地块的住宅项目，均可进入在通州区置业人群的视野。

　　首轮集中供地项目“抢跑”入市

　　在首批集中出让地块利润承压的背景下，多数房企出于市场及回款的需要，倾向于加速去化周期，提前收割市场需求。其中，通州区首批集中供地中的三宗地块也纷纷亮相，抢跑入市。

　　据了解，由金地开发的宋庄地块案名为金地壹街区。项目方面介绍，金地壹街区总户数为1658户，容积率为1.6~1.8，绿化率为30%，是集住宅，商业中心、写字楼、交通枢纽、生态休闲活动等多种业态于一体的住宅社区，将打造6-8层，75-186平方米花园洋房，得房率为85%，均价为4.5万元/平方米，其中125平方米以下产品为精装交付，项目预计11月中旬开盘，推出19栋楼，576户。

　　北京城市副中心1201街区地块为碧桂园项目，案名定为碧桂园·和世界，出让文件显示，该地块1块为F3用地，1块为医院用地，040地块为配建 6.46 万平方米“国际人才社区住房”，剩余2块为商品房居住用地，据销售人员介绍，项目将打造50-155平方米，6-11层一梯两户及两梯三户精装花园洋房产品，得房率达85-86%，将于12月份开盘销售。

图：国誉未来悦

　　北京城市副中心0302街区地块，案名为国誉未来悦，据项目销售人员介绍，项目由城建+阳光城开发，共10栋楼，641户，容积率为2.4，将打造55-140平方米、8-15层精装洋房产品，主力户型为118平方米 4居，得房率为78%。作为通州首个新型共有产权房项目，国誉未来悦将依照“高标准住宅”打造绿色健康建筑，因政府持有20%产权，购房人首次购房需要出资的单价为5.4-5.8万元/平方米。项目将于12月份以政府公开摇号方式开盘。

　　据了解，通州首批集中供地入市的三个项目交房时间均为2024年，业内人士分析，从价格上看，金地壹街区项目均价较低，但该项目目前缺少轨道交通路线及商业、医疗、教育等相关配套。国誉未来悦产品总价较低，容易走量，但作为新型共有产权房项目，置业者购买之后5年内不得转让，这也对落实“房住不炒”定位起到有效推动作用。

　　老项目新产品多元化供应

　　值得注意的是，除新项目抢跑入市外，通州区老项目也纷纷推出新产品。从产品结构上看，老项目的新产品比较多元化，能够满足置业者多样需求。

　　由金融街控股和中国武夷实业股份有限公司开发的金融街武夷融御二期地处副中心行政办公区、运河商务区之间，项目销售人员介绍，金融街武夷·融御项目分为东、中、西三个地块，二期开盘的产品位于项目西地块，今年9月开盘推出5栋楼，涵盖75-176平方米两居至四居精装产品，共计316套房源，成交价格在6.5万元/平方米左右，预计于2023年9月交房。据了解，金融街武夷融御属于典型的老地新房，项目于2003年拿地，土地闲置十余年后正式进入开发阶段，70年产权的商品房，二期产品到交付时产权还剩余49年。

　　由鑫苑集团开发的盛世天玺位于距离环球影城较近的梨园板块，该项目于去年12月开盘，住宅项目建筑面积约为6.3万平方米，容积率1.8，规划为12栋低密洋房产品，一梯两户，户型面积为88-142平方米的三居、四居室，得房率为82-86%，精装交付。据项目人员介绍，项目以大户型为主，基本是南向三面宽、四面宽户型，客群大部分为改善性置业者，目前10栋楼已全部售罄，只剩两栋楼待售，其中一栋楼已取得预售证，将于近期开盘销售，预计均价为6.1-6.3万元/平方米，2023年交付。

图：北京东湾

　　此外，通州区准现房产品北京东湾及京澜誉府因交房时间较早、周边配套成熟受到众多置业者关注。其中，北京东湾项目临通州运河商务区，紧邻通州万达商圈，交通条件便利，项目户型面积涵盖57~60平方米一居，68~98平方米两居，106~129平方米三居，130~160平方米四居等，得房率为79%-80%，满足刚需和改善需求，项目为精装修，预计2022年6月30日交房。位于北苑地铁站东,通州万达广场南侧的京澜誉府，周边配套丰富，主力户型为99-139平方米3居-4居，得房率为80%左右，目前仅有不到20套尾房在售，销售均价约为6万元/平方米，预计2022年底毛坯交付。

　　业内人士分析，近几年通州区新增供应较少，房价也在双限政策调控下趋于平稳，目前通州区房价普遍在6万+/平方米，且项目多在老城区或副中心核心区周边，新项目抢跑入市及老项目新产品的推出，多元化的产品结构为置业者提供了灵活多样的选择。(文/陆经强)