日前，广州、深圳第二轮集中供地土拍相继收官。从土拍结果来看，两座城市表现截然不同，广州第二轮集中供地土地市场遇冷，以近半流拍率收场，而深圳第二轮集中土拍迎今年以来最大批量宅地供应，房企拿地热情高涨，22宗宅地成功出让21宗，仅1宗流拍。

　　广州市场关注度较平淡

　　9月27日，广州第二次集中供地落下帷幕，是一线城市中首个完成第二批集中供地的城市，与首批次相比，总供应面积879万平方米，较首批次增长近10%。48宗出让宅地最终仅成交23宗，总成交金额仅569亿，较上批次大幅下降37.2%。成交溢价率仅0.82%，较首批次的11.7%有显著回落。

　　对此，贝壳研究院表示，广州市场关注度较首批次明显平淡主要原因有二：一方面是受房企拿地的节奏性策略影响，第三季度拿地对于房企来说，较难以实现在年内转换成销售金额，继而有效补充其年度业绩，因此第二批次集中供地的市场关注度明显低于首批次。另一方面，由于土拍市场的监管趋严，多数房企面临较大的现金流压力，因此在土地市场方面房企整体参与热情不高。

　　从房企表现来看，越秀与中海分别取地2宗与3宗，是此批次供地的两大赢家，总成交金额各为100亿元左右。

　　从成交特征来看，此次广州集中供地共成交102公顷住宅用地，占广州2021年度商品住宅用地供应计划的16%，结合第一批集中供地，广州已完成55.7%;部分地块由于其素质较优，出现成交溢价率较高情形，如黄埔区一宗地由于其教育配套齐全以及环境优良，最终以10.14%的溢价率由中铁竞得;又如增城区一宗地由于其周边商业配套较完善，路劲以15.00%的溢价率竞地成功;23宗地平均成交楼面价为15931元/平方米，较首批次增加31%。

　　深圳市场关注度依然较高

　　9月28日，深圳第二次土拍结束，21宗成交宅地总规划建面262.7万平方米，较首批次增加15宗，规划建面增长近188%，总成交金额453亿，较上批次增长近227%。且受益于溢价率上限的调整(从45%下调至15%)，促使成交溢价率为12.1%，较首批次的30.9%有明显回落。同时，23宗地仅有1宗地流拍，并且有17宗地触地价上限后竞自持面积，相比于其他已完成第二次集中供地城市的土拍市场平淡，深圳此次的市场关注度依然较高。对此，贝壳研究院分析，主要原因是受8月29日深圳对第二批集中供地的土地最高成交价格与住宅最高限价的调整，分别平均下调20.7%与6.6%，为房企留下足够的利润空间，继而提高房企的拿地热情。

　　从房企表现来看，中海与保利置地分别取地4宗与3宗，是此批次的两大赢家，总成交金额各为127亿元与71.7亿元。尤其是中海，加上在广州囊括的3宗地，已在一线城市落地7子。

　　从成交特征来看，深圳此次集中供地共成交78.8公顷住宅用地，占深圳2021年度商品住宅用地供应计划的21.7%，结合第一批集中供地，深圳已完成31.6%;21宗地平均成交楼面价为17243元/平方米，较首批次15212元/平方米增加13.35%。

　　从成交结构来看，宝安区、龙岗区及光明区分别成交规划建面占比达28%、22%与19%，为此批次供地的成交前三区域。南山区释出一宗宝安中心板块宗地，是位处核心城区的优质资源，促使竞自持面积比例达22.2%，为此批次最高，同时其成交楼面价与最高房价限制也是该批次首位，分别是41490元/平方米以及92000元/平方米，最终该宗地由天健击败中海、华发与天健竞地成功。

　　土拍供地规则调整

　　相比于首批次，广州第二批次供地规则依循8月土拍新政，主要调整如下：一是溢价率限制在15%;二是严审房企资质与资金来源;三是严禁马甲参拍;四是限制销售对象;五是建筑品质要求提高，须达到绿色三星级标准要求;六为竞配建改为竞自持。

　　在限制溢价率、严审房企资质与资金来源、严禁马甲参拍之外，深圳第二轮土拍加强 “房地联动”，进一步下调住房销售限价与土地最高成交价;除了两宗全自持用地为竞地价后摇号，其余宗地皆为限房价+竞地价(上限溢价率15%)+竞自持(上限比例40%)+摇号的方式。

　　贝壳研究院分析，从广州、深圳土拍规则调整来看，第二轮土拍更考验房企的资金健康程度、现金流转能力及经营管理能力，因此第二批次拿地房企多以区域深耕为主的粤系房企和财务稳健型房企为主。(文/陆经强)