2021年8 月以来， 多家上市房企陆续发布了 2021 年中期业绩。随着房地产行业监管持续收紧，在融资“三道红线”、房地产贷款集中管理制度、土地供地“两集中”等政策相继出台的背景下，上市房企交出的“中考成绩单”喜忧参半，分化格局日益明显。
无论是不拼规模、保利润，还是降杠杆、减负债，抑或是夯实主业，多元化发展，各大房企对自身短期或中长期的发展战略都提出了安排或展望，针对2021下半年，各大房企将如何发展，房地产行业发展趋势如何?从各家房地产企业披露的中报，可以找到答案。
喜之一：资产结构优化
典型企业：万科严控负债
在房地产融资监管之下，房企在未来较长时间内要着重降低负债规模和负债率。通过集中披露的房企半年报，可以发现多数企业都在积极推进优化资产结构，降低企业负债。其中万科是典型代表，把净负债率控制在20.2%，为龙头房企中最低。
2021年上半年，万科实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%;归母净利润110.5亿元，同比有所下滑;在手资金1952.2亿元。上半年，万科在实现营收、销售额同比两位数增长的同时，债务结构也继续优化。业绩报告数据显示，上半年，万科有息负债2687.1亿元，占总资产13.7%;一年以内有息负债843.0亿元，占比31.4%;一年以上有息负债占比68.6%。目前，万科资金充裕，流动性灵活，短期内没有偿债风险。
在融资方面，上半年，万科通过银行贷款、债券与其他借款方式进行融资，融资成本较之前4.59%下降了约32个基点，目前平均成本约4.27%，整体反应在“三道红线”方面，报告期内，万科净负债率为20.2%;现金短债比为1.67;剔除预收账款的资产负债率为69.7%，继续保持“绿档”房企行列。值得一提的是，净负债率方面，万科已连续20年低于40%，保持行业低位。
除此之外，万科2021年上半年新获取项目建筑面积1505.9万平方米，新获取权益规划面积1101.4万平方米，新增投资金额92%位于一二线城市;在建项目和规划中项目的总建筑面积约16065.9万平方米，能够满足未来发展所需。
喜之二：拓宽新赛道
典型企业：保利多元化发展
在房地产政策调控和市场环境变化的背景下, 探索多元化业务板块协同发展成为众多房企的新方向。2021年房企中期年报显示，万科、融创、富力、保利、碧桂园等房企相继布局长租公寓、文旅地产、城市更新、智慧服务等新赛道。以保利发展为例，无论是在拓展还是融资等方面，保利发展都在以多元化的能力加深、巩固自身优势。
2021年上半年，保利发展加强市场研究，合理铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%;实现签约面积1671.29万平方米，同比增长12.00%。同期，公司实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%;实现净利润146.88亿元，同比增长10.25%;归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%。截至报告期末，保利发展净负债比率为58.73%，现金短债比为1.93倍，剔除预收账款后的资产负债率为66.24%，继续保持低杠杆水平，稳居“绿档”之列。
目前，保利发展以不动产投资开发为原点，形成以物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等为代表的综合服务翼和以不动产基金、普惠金融等为代表的不动产金融翼，满足人民日益增长的美好生活需要。
喜之三：拓展企业增长空间
典型企业：华润置地加大优质土储
三道红线和两集中，将推动行业规模集中度再上一个台阶，而土储则是房企的未来。特别是2021年4月以来，22城进入集中供地时代，对房企拿地能力提出了更高要求。上市房企半年报显示，除了“招拍挂”外，不少房企还通过与其他公司合作、城市更新、兼并收购等方式，积极拓展优质土地资源。凭借资金和融资优势，上半年，华润置地开启积极拿地模式。克而瑞地产研究发布的《2021年1-6月中国房地产企业新增土地TOP100》显示，华润置地新增土地价值排名行业第7，新增土地建筑面积排行业第9。
华润置地总裁李欣表示，公司在上半年获取的土地质量非常不错，其中住宅占比占到85%;在一二线城市占比在85%左右。从公司战略角度讲，通过多样化的拿地渠道，在投资端能实现开发销售型业务毛利率的提升。拿好的地、性价比高的地，提升公司毛利率。
华润置地2021年业绩报告显示，上半年营收737亿元人民币(下同)，同比增长63.8%;股东应占净利润131亿元，同比增长15.4%。各项核心业绩指标继续保持稳健增长。报告期内，华润置地开发销售型业务实现签约额1648亿元，较去年同期增长48.7%;结算收入609.3亿元，同比增加69.4%。结算面积514万平方米，同比增长75.6%。经营性不动产业务(包括购物中心、写字楼、酒店等)租金收入为82.8亿元，按年增长63.4%。
土储方面，上半年，华润置地新获取项目33个。目前，华润置地总土地储备面积7098万平方米，权益土地储备面积5116万平米，可保障未来3–5年发展。
喜之四： 区域发展合理
典型企业：远洋集团拓宽战略布局
随着竞争压力加剧及政策监管趋严，房企想要实现业绩突破需要更加高效的管理和运营，对城市的选择和项目的定位都提出了更高的要求。近年来，多家房企通过优化全国化布局实现高速发展，其中远洋地产通过持续推进“南移西拓”战略，实现均衡布局，为其业绩增长提供了更大的发展空间。
今年上半年，远洋集团实现营业额人民币205.13亿元，同比升6%;毛利润人民币46.12亿元，同比升3%;毛利率22.5%，与去年同期基本持平;期内溢利为人民币19.3亿元。协议销售额录得人民币524亿元，同比增长25%;销售回款金额达人民币377亿元，同比升12%。
远洋集团销售布局均衡，北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区分别占销售额24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地区占比为58%，同比提升8个百分点; 2021下半年远洋货值充足，可售资源约人民币1,800亿元，占全年70%。
2021上半年，远洋集团共获取16个开发项目，新增土储328万平方米，总货值约人民币500亿元，平均土地成本为每平方米人民币7,679元。新增开发项目全部位于深圳、厦门、武汉、西安等战略深耕的一二线城市，“南移西拓”区域项目个数占比近70%。
喜之五： 现金流充沛
典型企业：中国金茂销售回款发力
随着“三道红线”政策的落地，房企债务的管控要求提高，现金也就成为了企业运转的生命线。多家房企在年中业绩会上将“抓销售，促回款”作为下半年的工作重点。作为衡量房企经营能力的重要指标,销售回款率越高,房企锁定利润的能力越强,周转速度也越快。自2019年开始，中国金茂回款率就一直稳定保持在90%以上的高水平，这为其发展提供了稳健、明确的现金流，也进一步在“三条红线”零踩线基础上增加了金茂财务上的健康与安全程度。
2021年上半年，中国金茂录得合同销售金额1302亿元，同比2020年上半年增长27%，营业收入284.56亿元，较去年同期增长135%，同时其回款率高达94%，回款绝对值达到1229亿元的同期历史峰值。在利润表现上，中国金茂的“上半年成绩单”同样优秀。数据显示，上半年，中国金茂的归母净利润同比上升14% 达到43亿元 。
从城市布局来看，中国金茂一直都在长期深耕一二线核心城市与国家级城市群。截至2021年6月底，中国金茂已经布局全国53个城市，其中82%的在售项目均在一、二线核心城市。
截至目前，中国金茂有着超过8500万平方米的优质的土地储备。优质的土地储备，与中国金茂一直以来保持的较低成本保持资金来源息息相关。2021年来，该公司资金成本仅为4.01%，其中外部资金成本为2.33%，处于行业较低水平。同时，资金杠杆比例也持续下降，降为43%。
喜之六：文旅创新打造“新蓝海”
典型企业：华侨城A创新发展模式
随着房地产行业进入后监管时代,整个产业的发展逻辑与竞合形态也正发生着变化。在全域旅游、乡村振兴等国家战略实施持续推进的同时，文旅地产进入黄金发展期。在此过程中,具备持续健康发展能力、创新发展模式的房地产企业,将更加具备发展优势。如华侨城A有别于纯住宅开发的模式，是其文化旅游及房地产行业综合发展模式，这让华侨城A在竞争中具备了独特的优势。
华侨城A发布的2021年半年度报告显示，华侨城A实现营业收入230.14亿元，同比增长34.41%;净利润23.66亿元，同比增长15.09%。其中，旅游综合业务实现收入189.22亿元、毛利46.85亿元，分别同比增长89.93%、24.98%。
作为公司的主营业务，通过节庆活动、创新文化和旅游产品供给等形式，公司旗下文化旅游业务实现创新发展。据半年报，上半年华侨城A旗下26家景区、25家酒店、1家旅行社、6家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2848.2万人次，已恢复至2019年同期的160%;地产业务方面，上半年公司项目推盘、销售、回款同比去年均实现较大幅度增长。值得一提的是，物业公司上半年新增管理建筑面积104万平方米、储备管理面积36万平方米。目前整体管理项目占地面积超过200平方公里，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京、武汉等66个城市，初步完成了在全国发展的战略布局。
忧之一：增收不增利
典型企业：金地集团结转节奏不均衡
2021年上半年因拿地成本、三项费用升高以及新房限价等多重因素影响，房企盈利能力普遍下滑，呈“增收不增利”的态势。如何在安全范围内最大限度的争取利润，已经成为本季财报会和未来企业最关注的问题。
以金地集团为例，8月30日，金地集团披露半年度报告，公司2021年半年度实现营业收入为342.74亿元，同比增长72.45%，归母净利润18.25亿元，同比下滑38.79%;净利润29.00亿元，同比下降38.60%;基本每股收益为0.4元/股，同比减少39.39%。公司房地产业务毛利率为14.25%。
针对营业收入大幅增长，净利润却出现明显下滑，“增收不增利”的问题，金地集团管理层给出了“结转节奏不均衡”的回应。“低毛利项目集中结转，造成净利润大幅下降。”金地方面表示，毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。
值得注意的是，金地虽然取得营业收入72.45%增长的表现，其成本支出的表现则更为“抢眼”。2021年上半年，金地集团的营业成本为281.94亿元，较去年同期大幅增长126.76%，远超于营业收入的增幅。
忧之二：融资利息侵蚀利润
典型企业：当代置业难掩财务尴尬
在2021年上市房企公布的半年报中可见，财务安全成为房企发展的重要目标，财务稳健带来的低融资成本,是助力房企长期发展的核心竞争力。据克而瑞不完全统计，2021年上半年，100家典型房企累计融资额为6090亿元，同比下降34%、环比下降29%，房地产行业的融资规模较去年同期大幅下降。但部分中小房企仍难摆脱融资困境。
当代置业中期报告显示，今年上半年当代置业实现合约销售额约215.62亿元，同比增长51.8%;收入95.43亿元，同比增长9.6%;毛利22.11亿元，同比增长4.2%;净利润6.76亿元，同比增长21.6%。
在增速表现稳定的同时，当代置业的债务压力并不轻松。财报显示，2021年上半年，当代置业的融资成本同比上升23.5%至2.06亿元，加权平均借贷利率约9.73%，相比截至2020年12月31日止年度的9.9%维持相当水平。
亿翰智库分析，融资成本较高，而且利息支出资本化占比也高，一定程度上拉低了企业的盈利能力。据初步计算，当代置业的融资成本占期内利润的30.4%，对利润侵蚀比较严重。另据亿翰智库数据显示，上半年，当代置业剔除预收款项后的资产负债率为83%，仍然踩中一道红线。
业内人士表示，纵然当代置业在海外的美元市场有六七年的发行经验，但国际资本市场比较复杂，会受到较多因素的影响，当代置业的融资仍然具有很大的不确定性。
忧之三：毛利净利双降
典型企业：合景泰富“三费”激增
随着地价上涨、成本提升、售价受限，房地产盈利空间收到挤压，从2021年上半年部分房企公布的年报数据来看，不少房企毛利率进一步下滑，进而导致利润下降。其中2020年刚迈入千亿房企门槛的合景泰富净利下滑严重。
2021年上半年，合景泰富集团实现收入129.73亿元，较前一年同期的129.36亿元增加0.29%。其中，物业开发收入约121.89亿元，同比下降2.09%，该部分收入下降主要是由于交付面积同比减少23.03%。酒店运营收入3.4亿元，同比增加151.85%;总租金收入为4.45亿元，同比增加26.42%。
值得注意的是，报告期内，公司实现毛利39亿元，同比下降6.67%，毛利率为30.06%，同比下降2.2个百分点;净利润为28.53亿元，同比下降22.05%;归母净利润为27.53亿元，同比下降21.7%。
对此合景泰富方面解释，下降主要是公司销售费用增加导致的。另外，上半年合景泰富的行政开支增长24%，融资成本增长28%。“三费”的急剧增长拖累了公司整体的利润表现。。
此外，产品结构上，合景泰富以中高端住宅、城市更新业务为主，这意味着公司的产品多为低周转，单价高且回款周期长。在大城市普遍限价限售的情况下，这类产品的去化速度难度较大。
关于旧改这一保证合景泰富集团利润的重要部分，合景泰富方面表示，会考虑资金的情况和溢价的情况，如果公司资金稍微紧张，在溢价、价格合适的前提下，不排除考虑出售部分旧改项目的股权。
忧之四：借旧还新越演越烈
典型企业：正荣地产债务压顶
伴随着房地产调控不断加码，不少房企深陷债务危机。据人民法院公告网显示，仅2021年上半年，已有共计超过165家房企发布了相关破产文书。
8月22日晚间，正荣地产发布中期业绩。今年上半年，正荣地产合约销售金额823亿元，同比增长47%;营业收入160亿元，同比增长10%;净利润15亿元，同比增长18%;归母核心净利润12.0亿元，同比增长31.7%。截至2021年6月30日，正荣地产拥有总土地储备建筑面积2930万平方米，总货值5100亿元，可支撑两年半开发使用。
持续多年增加土储，也让正荣地产的债务规模逐渐扩大。截至2021年6月30日，正荣地产总负债为2033.05亿元，相比2020年的1837.8亿元增加10.62%;未偿还银行及其他借款总额达到453.4亿元，相比2020年的417.6亿元增长8.64%。
财报显示，截至今年上半年，正荣地产需一年内偿还的债务为203.43亿元，比2020年末的195.49亿元增加近10个亿。与此同时，正荣地产融资成本也大幅提升。因有息负债规模增加，正荣地产当期的融资成本为3.55亿元，同比涨幅达15.8%。
受迫于资金窘境，今年上半年，正荣地产“借新还旧”势态亦开始愈演愈烈。据不完全统计，2021年以来，正荣地产共发行5笔美元债和1笔人民币债，融资金额接近80亿人民币。而发债的主要目的，便是为了置换旧债。除了频频发债外，信托融资也成为了正荣地产输血的重要渠道。据相关数据显示，自去年以来，正荣地产各项目公司通过信托渠道融资金额已高达12.65亿元，且基本是固定收益在7.5%至8.2%的高息产品。高息不断举债的同时，给正荣地产带来巨大资金压力。
此外，销售成本持续上涨，甚至增速高于营收增速。数据显示，今年上半年，正荣地产的销售成本129.6亿元，同比增速11.84%，比营收的同比增速10%要高。
房地产监管的不断加码，对整个行业的发展都产生了较为深远的影响。有业内专家，传统的房地产周期与开发运营模式已不能完全适应当下的市场环境。上市房企中报的密集披露，也为政策落地后的市场调整情况提供了重要的观察窗口。(文/陆经强)