2021上半年，土地供应端发布了住宅用地“两集中”的新规，22个重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让且一年仅能公告3次，带来土地市场的重大变革。
南北城市群热度分化 中部阵营房企表现亮眼
据了解，“两集中”供地政策涉及22个城市，包括北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门等18个二线城市，22城首批集中拍地共成交859宗，成交规划建筑面积10833.79万平方米，土地收金1.07万亿元，平均溢价率达14.7%。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，“两集中”政策首先在重点一二线的22城试点实施，然而不同区域城市土地市场成交热度分化显著。从成交规划建筑面积来看，中西部城市量级较大，武汉、广州、长沙3城的成交规划建筑面积位列前三，分别为992.65万平方米、799.15万平方米、761.76万平方米。其次长三角经济圈土地成交规模不减，其中，杭州成交规划建筑面积为756.88万平方米，南京紧随其后，成交规划建筑面积为716.05万平方米。与此同时，深圳、厦门成交量垫底，成交规划建筑面积分别为91.01万平方米、53.05万平方米。
从土拍热度来看，重庆、深圳、厦门等南方城市表现亮眼，整体楼面价及溢价水平较高，其中重庆以溢价率42.99%位居榜首，楼面价为9133元/平方米。同时，北方城市在本轮集中土拍中，多数城市表现较为平淡，北京、长春、青岛等城市的溢价率均低于10%。整体来看，在地区经济、人口等逐步“南迁”的影响下，南北地区分化显著，市场热度也出现愈加明显的“南北分化”之势。
从房企来看，在22城首批集中土拍中，中部阵营房企以及部分中小型地方深耕型房企表现亮眼，各大阵营分化加剧，呈现出“中部活跃、头部趋稳”的特征。其中，销售业绩TOP11-30的房企在本轮集中土拍表现最佳，拿地占比35.71%，较去年全年上升5.52个百分点。销售业绩TOP51-100的房企拿地占比为21.24%，较去年上升6.9个百分点。
“供需走弱”与“溢价高企”并存
业内人士表示，2021上半年，土地出让节奏重新调整，上半年土地市场供需规模也较去年同期收缩。在重点城市实施“两集中”政策的影响下，其他城市错峰开展土地出让，导致整体土地供需量低于去年同期水平。根据数据显示，2021上半年土地供应规划建筑面积52685.37万平方米，较去年同期下跌11.94%，成交规划建筑面积44350.48万平方米，较去年同期下跌11.54%。
与此同时，进入2021上半年，溢价率整体高位运行，流拍率低位徘徊。诸葛找房数据研究中心分析，主要是两集中政策出台后，高能级城市优质地块集中成交，尽管受到一系列土拍规则的限制，但是房企拿地积极性仍然较高。具体来看，2月份“两集中”供地政策发布，重点城市上半年陆续进行集中土拍，优质地块大量流出，激发了房企拿地热情，4月份溢价率水平达到年内高峰。随着多城首批集中土拍纷纷落幕，土拍接近尾声，溢价率呈现小幅回落。随着调控收紧并扩围，热点城市严格控溢价，并加码对地价、房价的管控，5、6月份的溢价率直线下降，市场热度有所收敛。
从流拍率来看，前两个月受春节假期以及地块品质不佳等因素影响，土拍积极性不高，流拍现象加剧，之后3-4月份热点城市开启集中土拍，优质地块频出，带动土地市场回温，甚至部分热点城市战况激烈，流拍现象减少，进入5-6月份首批集中拍地接近尾声，加之政策管控趋严，流拍现象有所增加。
城市等级分化凸显 一线城市热度领衔
值得注意的是，在今年发布的“两集中”政策影响下，催化各等级城市之间加速分化，一线城市升温，二线城市维稳，三四线城市降温。数据显示，进入2021年二季度，一线城市土拍热度只增不减，土地成交规模同比上涨24.25%，二线城市成交规模同比依旧下跌，跌幅扩大至7.76%，另外，三四线城市土地成交表现较为冷淡，同比下跌36.33%。
从分等级城市溢价率来看，2021年二线和三四线城市溢价率水平均呈现上扬趋势，其中三四线城市溢价率水平最高，2021年二季度达到22.23%，二线城市次之，溢价率为16.79%，一线城市最低为7.97%。
从分等级城市的流拍率看，一二线城市流拍率低位徘徊，三四线城市流拍率高位波动。根据数据来看，2021年二季度一线城市流拍率为3.92%，二线城市、三四线城市流拍率分别为5.13%、14.18%。
诸葛找房数据研究中心分析，在今年实行“两集中”政策的影响下，一二线城市对地价的限制更为严格，而三四线城市土拍政策相对宽松，加之房企看好一些热点三四线城市及都市圈城市，导致三四线城市溢价率高于一二线。
重点区域受青睐 国企央企拿地优势凸显
此外，在本轮集中供地中，土地市场呈现向重点区域、大型房企“双聚集”特征。从各大经济圈土地成交占比来看，房企对热点城市集中的长三角经济圈仍然较为青睐，拿地占比上升6个百分点;其次东北地区，土地成交规划建筑面积也呈现上涨态势，拿地占比上升2个百分点。从各大经济圈成交情况来看，中部地区由于城市量级大，拿地面积仍然领跑，土地成交规划建筑面积为14045.14万平方米，同比下降12.7%;其次为长三角经济圈，城市土地成交规划建筑面积为12416.73万平方米，同比上升4.8%。
从各大房企表现来看，2021上半年碧桂园以720万平方米的拿地面积位居首位，同比下降7.9%，其次为保利发展，拿地面积为639万平方米，同比上涨62.2%，位居第二，万科上半年拿地面积为606万平方米，同比上涨57%。值得注意的是，国企及央企背景的房企在上半年表现较为突出，如保利、万科、招商蛇口、中铁置业较去年上半年拿地增加显著。在22城集中土拍中，优质地块大量释放，而拥有国企及央企背景的房企在本轮土拍中更具优势。
诸葛找房数据研究中心预测，在“两集中”的供地新政下，土地供应节奏重新调整，上半年供地量不及去年同期，预计下半年随着重点城市陆续启动二轮及三轮供地，供应量会有所增加，成交量随之上升，整体来看，全年供应和成交量基本维稳，预计与去年相差不大。
业内人士表示，从各等级城市来看，“两集中”政策将一二线城市和三四线城市的差距继续拉大，城市间分化加剧。对于集中供地的城市而言，部分首轮土拍热度较高的城市，不排除接下来有土拍规则加码的可能性，平均溢价率水平或将面临下滑。(文/陆经强)