2021年8月10日，中国住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见。

　　意见稿中指出，实施城市更新行动是党的十九届五中全会做出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

　　严控大规模拆除、增建

　　为积极稳妥实施城市更新行动，意见稿提出11点要求。具体包括：严格控制大规模拆除，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑;严格控制大规模增建，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等;严格控制大规模搬迁。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%;确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难;不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强老厂房等老建筑改造、修缮和利用;保持老城格局尺度，坚持低影响的更新建设模式，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

　　此外，意见稿还强调，应坚持量力而行，稳妥推进改造提升。加强统筹谋划，探索可持续更新模式，加快补足功能短板，提高城市安全韧性。

　　有利缓解住房租赁供需平衡

　　“过去一些城市在城市更新中出现了急功近利的做法,显然违背了城市更新的规律,也引起了一些问题,包括导致租房房源不足和租金上涨等现象。”业内人士认为，此次通知实际上提出了“限拆令”的概念，具有非常好的导向,接下来全国各地城市更新的具体操作会有所转变,尤其是大拆大建的模式会得到纠正。相对应的,如何进行小规模、渐进式的有机更新,成为后续关注的重点。

　　贝壳研究院高级分析师黄卉表示，《通知》的主要目的是规范各地的城市更新行为，避免大拆大建带来的新的城市问题，未来各地将优化和完善城市更新的规划和行动，升级城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向，逐步完善城市功能，提升城市人居环境。

　　城市更新的目的是优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化，最终提升城市居民的生活环境，而传统的大规模拆建行为则可能会破坏城市独特的风貌，打破居民原有的生活状态，带来居住成本的升高，黄卉认为，《通知》出台后，各地需要完善城市更新顶层规划，稳步有效推进城市更新工作。另外，城市更新需兼顾新市民、低收入群体的租住问题。老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，因而租住着大量的新市民、低收入困难群体。而短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，城中村的租客也会转移到其他类型的租赁房源中，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。《通知》要求“不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设”，并明确住房租金年度涨幅不超过5%，有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，着力保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。(文/陆经强)