5月10-11日，北京迎来首批“两集中”地块出让，共吸引包括万科、首开、保利、金地、华润、金茂等50余家房企参与竞拍，总成交金额达1109.71亿元。

　　本次北京集中供地出让涉及30宗地块，土地总面积约为169公顷，5宗于此前以底价及招标形式成交，25宗于现场竞拍，其中，海淀区树村、朝阳区王四营等10宗地块因触及竞地价、竞公租房面积/政府持有比例的双上限，将进入竞报高标准建设方案程序。

　　7城集中土地出让成交总额超4400亿

　　据了解，今年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求北上广深、南京、武汉等22个重点城市住宅用地实现“两集中”。实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

　　今年4月份至今，除北京外，在两集中供地要求下，先后有长春、广州、重庆(主城)、无锡、沈阳、杭州等城市进行了土地集中出让。

　　4月15日，最早公布首批集中供地计划的长春，在全国率先打响土地集中出让第一枪。51宗待出让土地最终成交38宗，成交总金额为194.44亿元。

　　4月26日，广州拉开一线城市集中供地土拍序幕，合计出让48宗土地，最终成交的42宗地块，共计256公顷，总成交额为906亿元。

　　4月27日，无锡首批集中供地共16宗地成功出让，总成交额达256亿元。

　　4月28-29日，重庆中心城区首批集中供地土拍启动，46宗地块全部成功出让，成交总金额为635亿元。

　　4月30日，沈阳首批集中供地正式开拍，22宗土地全部出让，成交总金额达198亿元。

　　5月7日-8日，杭州首批集中供地落下帷幕，57宗地块全部成功出让，成交总金额为1178.2亿元。

　　从首批城市集中供地结果来看，土地市场出现了明显的分化现象，北京、杭州、广州等热点城市受到房企竞相追捧，而首个公开竞拍的城市长春，首轮土拍的38宗土地中，32宗土地以底价成交，2宗土地以流拍收尾。此外，热点城市内部地块成交也出现了冷热不均现象，中原地产分析，以广州为例，此次土拍呈现出两级分化趋势，即底价成交，溢价40%-45%两个极端的地块占比最为突出，分别占比48%、21%。底价成交地块大多位于外围区域，6宗流拍则包括增城、白云等市场关注度不高的区域。

　　业内人士分析，“分化”是行业规模增速放缓后的市场常态，在首批进行集中供地的城市中，北京、广州、杭州等是房企重点关注的核心城市，此次多块优质土地入市，导致房企拿地热情高涨。“两集中”新政落地后，一二线城市和三四线城市土地市场将逐渐分化为两个赛道，企业在不同类型的城市投资策略、投资方式也将有所区别。

　　“两集中”下房企分化进一步加剧

　　从本轮土地集中出让来看，央企国企及部分龙头民营房企优势明显。重庆土地集中出让当日，融创及其联合体共竞得8宗地块，龙湖竞得5宗地块，万科、招商、绿地、中海等龙头房企均有所收获。无锡集中供地中，融创成交住宅用地67亿元，占全部地块成交金额的26%。此外，绿地、龙湖、万科、招商等房企均有不俗表现。在北京两天的竞拍中，老牌国企首开斩获4总地块，金地、融创、中冶、中交、保利各获得2总地块，碧桂园、金茂、华润、住总等企业均有所斩获。

　　专家分析，土地“两集中”出让或许会加剧房企分化趋势。房企若想参拍多块土地，需要缴纳多份竞买保证金，这对房企的资金实力要求较高，资金宽裕的企业有机会拿到更多土拍“入场券”。 而对中小房企而言，由于没有足够资金参与，压力将明显增大，品牌房企的资金火力集中在22城的时候，竞争较弱的三四线城市可能为中小房企提供了短期拿地的时间窗口。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，第一轮集中卖地对大部分企业资金链将是巨大考验，总体来看，资金压力大的企业或面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。

　　对于集中供地面临的挑战，部分中小房企则表示，除转战非热点城市外，通过招拍挂、合作收并购、城市更新等多种方式拿地、合理补充土地储备，将成为未来企业拓宽拿地渠道的重要方向。

　　集中供地更利于开发商对重点城市的全年计划有更为清晰的了解，易居房地产研究严跃进表示，对于房企而言，未来提升投资质量、拓宽投资渠道将成为突围的核心竞争力。

　　联合拿地或成未来行业趋势

　　在资金链面临考验的同时，联合拿地成为此轮集中供地的明显趋势，从参与本次北京集中土拍的房企来看，50余家房企中有37个以联合体形式出现，其中朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L01-01地块共吸引了金地+华润+保利、旭辉+首开+建工、招商+城建、平安、金融街+远洋、万科+华侨城、卓越+华发、中交+建发、中粮+金隅、金茂+绿城等多家房企联合体参与竞拍，最终由金地+华润+保利联合体以50.94亿元+2.2万平方米的竞配面积竞得。而本次重庆成交的46宗地块中有9宗为联合拿地，其中龙湖所拿的5宗地块中，1宗为联合拿地;融创则有5宗地为联合拿地，合作对象包括大发、中梁、弘阳和海伦堡;金科所拿的3宗地均为联合形式，合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望。

　　克而瑞研究中心认为，各开发商在项目开发过程中各有分工，一方面可减轻资金压力，同时计入各自业绩;另一方面，也可避免恶性竞争哄抬地价。

　　2020年出台的“三道红线”政策，使得房企在政策监管高压下，融资难度进一步加大，叠加“集中供地”新政，则是对房企资金实力提出了更大的挑战。业内人士分析，未来房企在拿地方面将更加谨慎，集中供地后，企业联合拿地，抱团开发将成为行业趋势。

　　房企综合运营能力将迎大考

　　值得注意的是，除集中出让土地外，不少城市对房企拿地设置限地价、限普通商品房销售均价、竞配建等严格的限制条件。如长春首批推出的51宗地块，首次提出“限地价、竞配建”的竞拍模式。北京土地集中出让细分规则更加精准，设置了房屋销售价格引导机制，以及竞拍政府持有商品住宅产权份额的竞拍规则，从多方面规范土地市场价格，防范高价地的出现。

　　北京房地产协会秘书长陈志表示，通过在土地出让环节设定地价上限，破解“高地价”问题。同时，事先明确房屋销售价格，政府持有商品住宅产权份额，能够降低购房人实际支出，破解“高房价”问题。

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，两集中供地之下，热点城市遇到“限价”对房企提出更高要求，除比拼资金和资源，还有管理和市场研判能力，未来房企综合能力将迎来大考。

　　贝壳研究院分析师潘浩表示，从拿地难度上看，北京此轮土拍的竞拍难度较大，政策是地价到达上限后，有的直接竞方案、有的还要竞租赁或竞政府份额，同时设定金额上限、租赁上限、高标准住宅建设方案等，这让房企在进行土地投资决策时需要考虑更多因素，除了开发能力之外，资产运营能力可能成为未来决胜的关键因素。

　　高标准商品住宅建设方案即针对建筑品质和专业设计进行综合评分，意味着不是任意房企都能拍得地块，对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验，对房企来说意味着逐渐进入以质取胜的阶段。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，新政将能有效降低土拍的热度，另外由于集中供地，未来极可能出现商品房集中入市的情况，购房者或将面临更多的选择。(文/唐楚娴)