2020年，突如其来的疫情，打乱了房地产市场发展的节奏。同时，这次疫情也是一场“突击大考”，在颠覆与革新、危机与挑战面前，让人们看到房地产行业主动“应变”“求变”。房企争相开启“直播元年”“物业集中上市”“掘金城市更新”……探索多元化路径。回顾2020年，在去杠杆、降负债的宏观调控下，楼市坚定地前行。梳理关键词和热点事件，总结这一年楼市的跌宕起伏，让我们在2021年，整理思绪，继续奋进。

　　抗疫大考

　　——多维联动 多措并举

　　2020年初，新冠疫情冲击全国经济。面对疫情，各房企积极行动，通过捐款捐物、免租减租、构建防疫体系等多种方法，积极助力及参与到各地的抗疫工作中。

　　面对疫情，各房企积极捐赠资金，并发挥自身资源优势，为前线采购紧缺的医疗物资。据不完全统计，超过170家房地产企业累计捐款超25亿元，捐赠超530万只口罩、92万套隔离服、388万副手套等医疗物资，另有多家房企设立疫情相关专项基金。

　　同时，各家房企主动推行减、免租金政策，缓解商铺运营压力，与租户共渡难关。根据行业协会统计与相关企业公开公布的信息测算，商场为租户减免租金总额在百亿元左右，超过2100家购物中心、百货商户受惠。

　　值得注意的是，本次疫情中，社区成为抗疫防控的重点，各物业单位的能力受到了认可。疫情期间，与街道、社区联动，物业公司快速反应，建立起从出入管控，到清洁消杀、物资代采快递代收的立体防控体系，并快速引入智能化、信息化防控手段，为疫情防控提供了坚实稳固的保障。

　　点评：本次疫情中，社区物业起到了重要作用并得到了快速的技术能力提升，发展出更多具有实用性的创新，其在生活中的重要性也逐步被人们认知。此次疫情对于房地产行业产生了结构性的影响，今年多家房企成功上市，背后原因之一便是物业重要性在此次抗疫中受到人们的重视。

　　直播元年

　　——房企营销生态转变

　　2020年受疫情影响，多地出台规定，要求暂停当地中介及售楼处营业，随后全国各地纷纷出台相关规定，要求减少人员聚集，停止售房活动，房企也积极响应号召，关闭线下售楼处做好防疫工作，同时全面开启线上售楼处。得益于VR、直播等技术的发展，直播卖房成为众多房企竞相追捧的营销模式。售楼处销售人员化身主播与购房人热情互动，更有一些网红、明星纷纷加入房地产的直播行列中，为房企线上营销助阵，如带货女王薇娅联手复地，李湘携手富力,汪涵和大张伟助阵碧桂园等。据不完全统计，疫情期间有26523个项目开通了线上售楼处，通过直播一天获客量是平时的3.5倍。

　　随着疫情影响逐步消退，房企直播售房热度不减反增，逐步成为日常营销手段。据天猫好房官方数据，今年“双11”期间，全国共有100多家房企推出3000个楼盘、共计80万房源入驻天猫好房，特价房范围覆盖近300个城市。

　　地产分析人士认为，2020年是线上营销元年、直播卖房元年，疫情改变了房企营销的生态。直播卖房创新了房企营销模式，在网红经济走热的当下，未来直播售房或许会诞生带货能力强的明星销售。

　　点评：“房企触电”并不新鲜，线上卖房房企数年前就已尝试。而彼时的房产电商更像是房企对新事物的一种姿态，并没有把它当成销售的主要渠道。但此次疫情，一度封死了线下销售的可能，就看谁抢得线上先机。从恒大贯穿全年的“七五折全民线上卖房”，到各大品牌房企纷纷开启电商直播、卖房APP，以及淘宝、苏宁、京东等电商品牌开启线上卖房专区，房地产行业的电商转型已经步入“深水区”。

　　债务违约

　　——部分房企深陷债务危机

　　2020年房企迎来偿债高峰，按照克而瑞研究中心的报告，剔除提前兑付和回售因素，有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。贝壳研究院数据显示，2020年下半年境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

　　继泰禾集团陷债务危机后，福晟集团、新华联集团也陷入债券违约风波。资料数据显示，近三年来，房企共计构成实质违约及触发交叉条款的债务达40笔，涉及债券余额超过330亿元。此外，房企在未来两年同期的偿债压力也在剧增。贝壳研究院预计，未来2-3年房企债务置换和融资需求将不断增大。

　　点评：房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为如今房企的财务边际恶化埋下伏笔。债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大、回款慢，令现金流压力剧增。在万科早早喊出“收敛聚焦与巩固提升基本盘”时，做扎实产品，保证现金流，才是房企生存发展的根本。

　　物业上市

　　——抢滩万亿市场蓝海

　　在房地产行业存量时代，物业行业发展空间广阔。机构分析测算，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。

　　恒大、绿城、融创、华润、正荣、世茂等知名房企纷纷扎堆分拆旗下物业板块赴港上市，一方面可以缓解母公司负债压力，另一方面可以增加融资渠道。统计显示，截至目前，上市物企已突破至40家，年内已有16家物企成功登陆资本市场。物业股由于具备稳定的现金流，一直被港股市场所青睐，然而从今年上市股价表现来看，分化较为明显。据克而瑞统计，2020年9至11月份有30家上市物企股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%，金融街服务跌幅达40%，中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。金科服务、融创服务、绿城服务等则呈现上涨态势。

　　点评：疫情对房企的直接改变一是促进房企拥抱直播电商，再就是让市场和资本看到物业的作用与价值。与房企开展造车、养猪等业务相比，紧密依托房产开发主业的物业板块上市，是迄今为止最成功的多元化尝试。以某房企龙头为例，其物业公司在港股的市值已经接近母公司市值的一半。当然，物业企业的上市，并不意味着“万事大吉”。从当前物企股价表现看，行业分化开始加剧，具有较强增长能力以及背靠实力房企的物业股，才会在资本市场拥有更强的竞争力。

　　城市更新

　　——从“建房”到“运营”迎真挑战

　　2020年以来，财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造，包括“将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围”“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等。房地产存量时代下，随着政策的支持及城市更新市场规模持续扩大，房企争相进入城市更新赛道以寻求新的增长点。克而瑞研究中心数据显示，百强上市房企中，约有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。若以城市更新规模超100万平方米计，已成规模的企业比例达到40%左右。

　　受参与时间、资金投入和运营经验等因素的影响，房企涉及城市更新的规模差距非常大，通过城市更新获取的建面跨度也逐渐拉开。从房企布局城市更新的规模来看，规模最小的房企只参与了1个项目，建面不到10万平方米，规模最大的房企涉及了100多个项目，总建面可达1亿平方米，释放后货值达数千亿元。

　　点评：目前，城市更新项目主要集中在北上广深等部分一二线城市，参与城市更新的房企也大多为全国型规模房企和有本土优势的当地房企。众多上市房企的业绩报告均重点介绍“城市更新领域的土地储备可以保证企业未来3至5年的业绩增长”。然而，城市更新也给房企提出更高要求，如何从粗放式的盖房子向精细化的运营转变，如何整合产业资源、推动产业升级、提升城市品质、实现高质量发展，这些都是未来房企需要应对的挑战。

　　业绩分化

　　——增长进入“换挡期”

　　就年度目标完成率而言，规模房企间的分化进一步加剧。今年房地产市场先抑后扬，各家房企促销手段更是层出不穷。

　　截至2020年11月末，在公布2020年业绩目标的40家规模房企中，已经有越秀地产、中国恒大、建业地产、时代中国、中国金茂等5家房企提前完成全年的销售目标，业绩完成度在90%-100%的房企有15家。佳源国际、绿地香港等6家企业的业绩完成度不足85%。相较于规模房企，中小房企今年的业绩表现不尽如人意。据了解，2020年1至11月份，销售额在200至500亿元的企业有60家，销售额增长率均值为10.4%;销售额在100至200亿元的企业有38家，增长率均值为负0.1%;销售额在50至100亿元的企业有13家，增长率均值为负5.3%。

　　点评：房企已经到了增速“换挡期”，能做到减速增长已是优质企业。房企率先调低增速目标，对应的相应结转也会降低。主动调低业绩目标会影响股价和估值，相当于提前释放利空、拉长消化期。倘若业绩目标无法顺利实现，企业的现金流量和投资决策可能都会受到一定影响。

　　抑制“打新热”

　　——严格落实“房住不炒”

　　2020年，部分城市二手房价格高于一手房形成了倒挂，吸引热钱流入，出现“打新”“万人摇”现象。

　　深圳核心区域的某新盘项目开盘价与周边二手房均价价差达到5万元/平方米。杭州出现六个“万人摇”新盘，其中西溪公馆更以“6万人摇”闻名全国，南京江畔都会项目也因每平方米近万元的差价成为南京2020年首个“万人摇”项目。

　　为调控楼市打击炒房客，7月15日，深圳8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对购房资格、贷款比例、税费等进行了更为严格的控制，从政策上杜绝了利用离婚、落户等途径炒房的投资客，以控制房价过快上涨。

　　点评：“房住不炒”是我国房地产调控的基调。据不完全统计，2020年全年至少22个省市25次强调“房住不炒”，包含9个省级省辖市，11个地级市及2个县级市区。5月22日，“房住不炒”在《政府工作报告》中被再次强调，11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，“房住不炒”依然是“十四五”期间楼市调控的主基调。

　　城市房价分化

　　——一二线上涨 三四线趋稳

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房数据分析报告(2020)》显示，当深圳、东莞、上海、宁波、苏州等地房价还在上涨时，不少城市房价出现大跌，国内房价已出现较明显的分化趋势。

　　若以区域来看，据贝壳研究院数据，今年北方城市房价普遍回落，而二手房价较高的则更多集中在南方，深圳、上海、杭州、南京、成都、苏州等城市的房价涨幅已进入全国前10。而廊坊、石家庄、天津等北方城市房价出现不同程度下跌，其中北京更是微跌0.8%。以城市规模来看，房价上涨的城市多为热点城市、核心城市，而三四线城市房价则少见上涨。

　　据历史统计数据，我国各城市房价出现转折的主要硬性因素有二：一是房地产调控政策加码，二是货币化棚改退潮。面对当前特殊的市场环境，在“房住不炒”思想，以及“一城一策”“因城施策”的落实下，各地调控政策内容也出现了明显的城市分化。

　　点评：在市场经济时代，城市将进入不同的发展节奏。再加上项目地理位置、人口流入量、人才产业引进政策等因素影响，房价的城市差异、区域差异将会持续存在。(文/杨捷)