岁末年初，全国土地市场动作不断，杭州新年土拍首战打响，北京土地市场首推新的供应方式。

　　2021年1月，杭州迎供地高峰，其中住宅用地将出让28宗，起价高达349.8亿元，已超去年1月的成交价291.9亿元。节后首日，杭州集中出让2宗地块，总出让面积314.58亩，总建筑面积48.75万方，总起价24.14亿元，最终由中交+融创以26.14亿元收入囊中。

　　2020年12月31日，北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，宣布在3宗地块试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。这种供地方式被称为北京的“新型共有产权房”，亦被业界认为是落实“房住不炒”政策的又一力举。

　　全年宅地市场量价趋稳

　　据悉，自2017年以来杭州已连续四年保持居住用地成交金额排名第一，在2020年全国351城居住用地成交楼面价TOP30城市中，北京则稳居榜首。回顾2020年全年宅地市场，总体呈现出成交量保持稳定、楼面价增速放缓的态势。

　　贝壳研究院数据显示，2020年，全国居住用地成交金额突破6.1万亿元，同比增长14.6%，其中成交规划建面19.4亿平方米，累计同比增长0. 3%，追平2019年，成交楼面价的增长是促进成交金额增长的主要动力。

图注：全国351城居住用地成交金额及累计同比对比，数据源自贝壳研究院。

　　2020年上半年，政策利好、核心城市土地市场供应量增加以及优质地块的集中入市，吸引房企参与竞拍，同时推动居住用地累计成交楼面价同比增速走高。而随着2020下半年各地调控政策的加码，累计成交楼面价同比增速逐渐收窄，稳定在14.0%上下。从2020全年来看，成交楼面价较往年同期下降2.3个百分点，增速稳中有降。同时，累计溢价率自2017年起开始逐渐收窄，到2020年疫情稳定后，累计溢价率恢复到15%的水平，并保持稳定。

　　拿地热点回归一二线城市

　　2020年全年，一线及强二线城市集中出让优质稀缺地块，较高的土地价值叠加市场活跃度升高，带动市场加速增长。

　　贝壳研究院发布的《全国住宅用地市场2020年年度报告》中显示，2020年成交的居住用地中，单宗地块成交金额超百亿元的有7宗，而2019年则是0宗，且单宗地块成交金额TOP10地块7宗地位于城市核心区。2020年一线城市居住用地成交面积及楼面价累计同比增速领跑全国，拉动成交金额累计同比增长达43.2%。二线城市成交面积保持稳定，成交楼面价同比增长11%，成交金额增长达13.5%，高于往年同期7.4个百分点。特殊情况下，核心城市土地市场的价值被重新认可，供需两端同时发力，将市场注意力重新拉回到一二线城市。此外，2020年粤港澳及长三角两城市群成交累计溢价率达到15%至20%，为年内土地市场最为活跃的区域。

　　限竞房政策向二三线城市普及

　　贝壳研究院表示，2020年28座城市有“限竞房”地块的出让，从成交结构来看，二线城市及深圳限房价地块(含共有产权房及安居型住房)成交规划建筑面积占比达到近3年来最高值，限竞房项目预计2021年后在二线城市新房市场呈现井喷状态。另外，部分强二线城市在调控政策中再次强调加强限房价地块的入市，预计未来二线城市限竞房地块仍将持续供应，占比或将持续提升。

图注：全国351个城市居住用地“限房价地块”建筑面积占比变化，数据来自贝壳研究院。

　　专家分析，限竞房产品正在从一线城市逐渐向二三线城市推广，北京则由于2016-2019年持续大量出让“限竞房”地块，导致限竞房项目存量及供应比例仍然较大，因此2020年北京限竞房地块供应有所减少，但限竞房项目短期内不会退出北京市场。另外，“新型共有产权房”将扮演重要的房价稳定器的角色。

　　值得注意的是，在2020年收紧调控政策的33城中，14城提出加大住宅用地供应，预计未来居住用地成交规划建筑面积累计同比增速仍有扩大的趋势。(文/杨捷)