刚需，相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。从置业次数来说，这类人群一般是购置的首套房或者是其生活范围内唯一房产;从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素;从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。

　　日前，贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》(以下简称报告)，报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。该报告是基于贝壳找房数据平台近1年来的刚需成交数据，选取了4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征;同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。

　　其中，一线城市的代表北京、深圳和上海刚需上车门槛最高，超过300万元，组成了“300万区间”的第一阵营;厦门、杭州以总价超过200万元，构成了第二梯队;广州、南京、宁波、东莞、苏州、武汉以及成都等12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元;而长沙、沈阳、重庆等8个城市的刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。

　　报告从另外一个维度将“刚需上车价”与城市“整体交易房价”进行对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元。从房屋总价来看，刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。而房价相对较低城市，如惠州、南通、重庆及合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几乎持平。

　　而以长沙、成都、西安等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。

　　此外，报告中指出，有6成左右的受访者表示，首套房首付款(或计划首付款)在30万元以内。从购房资金来源方面看，购买首套房不仅考验买房者的购买力，更考验家庭的经济实力。因此，“刚需上车难”在购房年龄上得到充分体现。近年来，多城市平均购房年龄逐步增加，全面进入“30+”时代。刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。除了用时间换取“上车票”，从更加微观的城市刚需购房热门商圈区位看，刚需们也在空间上做着取舍。(文/杨捷)