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鸿坤地产总裁袁春:优秀企业应发展自身生态圈

201901/0410:56
2019-01-0410:56
来源: 中国名牌

鸿坤地产总裁袁春:优秀企业应发展自身生态圈

核心提示: 2018年,房地产行业的龙头企业在“活下去”的呼声中,又创造了新的业绩高度。根在新的一年中,如何看待未来的市场前景?中小企业又应该如何打造自身IP突出竞争丛林?

2018年,房地产行业的龙头企业在“活下去”的呼声中,又创造了新的业绩高度。根据克而瑞研究中心发布的房企销售排名,2018年,单家企业最高的销售额突破了7000亿元。

新的一年已经到来。在新的一年中,如何看待未来的市场前景?中小企业又应该如何打造自身IP突出竞争丛林?近日,鸿坤地产总裁袁春对此表示,房地产市场仍然有很多发展空间,但这不意味着所有企业的机会是均等的。企业要想度过一轮轮的周期,就要守好安全边界。对于中小房企来说,要关注内生运营能力的提升,打造企业独特的IP,跟得住进阶的节奏。

“活下去”是理性而非悲观的声音

 问:2018年,有龙头房企发出“活下去”的声音;同时,市场也看到多家企业在2018年销售业绩创新高,很多人认为行业前景可期。你如何评价未来的市场前景?

  袁春:“活下去”的呼声与对市场前景的看好,两者之间并不矛盾。

对比发达国家的城镇化率,中国的城镇化还有很大空间,人口红利依然存在。因此,可以认为房地产未来依然有很大发展空间。

但是行业发展空间很大,不代表所有企业都能拿到机会。房地产行业周期性很强,20年来,房地产经历了多个周期,大浪淘沙的过程中,真正能稳居行业前20强的,屈指可数。不少公司都是昙花一现——企业某个时段业绩很好,预期很高,杠杆很大,但是内生的运营能力没有匹配上,企业的风险就会很大。在一轮一轮波峰波谷的变化,只有企业守住安全边界,在有新机会的时候才能抓的住;在市场下行的时候,也能守得住。

任何企业战略,最核心的就是“活着”。许多企业提出要成为“百年老店”。什么是百年老店?活着就是百年老店。

一些优秀的、稳居行业前列的企业,在一次次的市场周期中,对企业安全边界有着较好的把控力。不能说“活下去”是悲观的,而应该说是理性的。市场可能面临调整,对于企业来说,一定要有措施应对调整和即将到来的市场风险。市场好的时候,可以做很多创新,试水很多非主营业务;市场不好的时候,就要收。企业内部应有一个自我修复意识。

问:过去一年,不少中小企业制定了很吸引眼球的跨越式目标。你如何看待这一现象?

  袁春:对于不同的企业还是要区别看待。一般地,企业越大,越有腾挪空间,抗风险能力就大,所以大家都在追求规模。但这当中,有一类企业提出跨越式的目标,是有多年积累支撑的;但有一些企业还是依靠拉杠杆来推动快速发展,同时在这些企业布局比较多的三四线城市,目前去化节奏降得厉害,带来的压力也会比较大。

房企应注重提高内生运营力

 问:提到企业通过高杠杆来提升发展速度,不能不提到现在很多城市的严厉调控,包括限价、限贷等。你认为当下的调控是不是依然有很强的必要性?

  袁春:房价肯定是要控制的。因为房地产本身是一个类金融行业,房价过高会带来许多潜在风险,特别是金融风险。在预售制的体系下,房价高歌猛进的背后,是很多企业或居民都在加大杠杆。房价越高,杠杆越大,风险也越大。从大的层面看,不利于国家的金融稳定;对于老百姓而言,房价的过快上涨会增加家庭负债,影响生活和消费升级。

对于企业而言,依靠高杠杆的快速发展是不可能一直持续的;应该是回归理性,依靠内生的运营能力的提高、资金使用效率的提高来支持发展。许多健康的大型公司都很注重内生能力的锻炼。

问:当前,包括鸿坤在内的不少企业都在推进全国化战略发展,关注城市群的布局。在这一过程中应该注重哪些要素?

  袁春:一线城市都市圈意味着强劲的发展潜力,是房企都愿意关注的主流市场,对应的是企业布局战略选择能力。

关注主流市场的同时,要关注主流业务。主流业务对应的是企业自身能力。

当下主流市场发生的一大变化是,原来拿到一块地基本就能赚钱,现在,地不一定拿得到或者拿到的代价很大,这就需要最大化地挖掘土地价值,进而对企业自身能力提出要求,如何把别人未必能发掘到的价值发掘出来。

鸿坤相应的战略是,在有机会的都市圈积极发展自身生态圈。生态圈的内涵,包括自身运营能力,也包括企业多样IP的协同能力。现在客户需求不再只是解决住的问题,需求的外延在扩大,类似休息日的生活场景,居住和工作的链接,这就需要房企有能力解决好这些问题。

问:说到都市圈市场,你对环京市场预期如何?

  袁春:现在的环京楼市是“回归真实”。原来的表现很好,但本身可能不正常,靠的是北京需求的外溢,但当地的经济、产业、资源配套本身不支持。根据我们的了解,现在的市场中99%都是自住客户,这就说明市场在回归理性;同时价格也在回归,对于自住客群来说,完全可以接受。对于未来,我们预计政策短期放开的可能性很小,但市场不至于更差。

鸿坤的IP就是美好生活最需要的服务资源

  问:在发展自身生态圈方面,我们注意到鸿坤近年来对企业IP的打造。从北京大兴西红门的商业、体育公园、搏击中心,到位于天津武清的NBA中心,鸿坤未来的资源整合、IP打造会遵循怎样的原则?

  袁春:资源整合可以带来增量机会,也可以实实在在地服务居民美好生活。鸿坤未来的资源整合会继续关注体育、健康、儿童成长和老年服务等方面,解决的是居民美好生活日常最需要的东西,丰富居住体验。例如大兴昆仑决搏击中心中的游泳馆,现在拥有北京南城首屈一指的泳道,现在人流量非常大,已经收获了周边固定客群。

在这一区域,鸿坤配建的社区医院已经建成,即将开业,也将直接服务于周边居民。未来,我们将在廊坊、涿州等多地项目配建社区医院,打通社区医疗站和医院的连接。

美好生活的需求是刚性的,鸿坤作为城市运营商,运营的内容、整合的资源就是服务于美好生活的,是居民最需要的配套服务内容。(文/张旭)

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