0

港股今年最大规模IPO来了,但万物云不再有估值神话

202209/2718:46
2022-09-2718:46
来源: 中国企业家

港股今年最大规模IPO来了,但万物云不再有估值神话

核心提示: 万科为何在整体行情如此差的情况下,急于将万物云推上市?不过对于这样一个重大的决定,万科内部显然经历了慎重的思考与权衡。

又一家物管巨头即将跨入港交所。

作为万科的“第二增长曲线”,万物云的上市之路,只差临门一脚。

如无意外,它将于9月29日在港交所交易,按照目前的发售价格区间推算,其估值将介乎550亿港元~615亿港元之间。在港股上市物管企业中,这一估值仅次于华润万象生活,也超过第一梯队的碧桂园服务、保利物业等明星物企。

据招股书,万物云此次拟全球发售1.17亿股股份,发售价为47.1港元/股~52.7港元/股,预计首发募资约54.97亿港元~61.51亿港元。不考虑中国中免、天齐锂业两家年内赴港双重上市的企业,这将是港股今年规模最大的IPO。

股价腰斩、市盈率砍半……上市物企今年整体表现低迷,万物云的上市窗口期并不好,蛰伏多年后选择此时上市,看起来也有些不划算。当前港股正值历史低位,物管估值“泡沫”破裂又撞上史无前例的楼市调整,外界的疑惑是:万科为何在整体行情如此差的情况下,急于将万物云推上市?

去年底宣布拆分上市计划时,业内预期万物云或将获得超过2000亿港元的估值,有望追平万科A,如今这一数字似乎已遥不可及。“形势所迫。”一位不愿具名的头部上市物管企业总裁对《中国企业家》感慨称。盛筵难再,说到底,“房地产行业回不去了”。

至于万物云上市时机的选择,他反倒觉得,“现在上与以后上没有多大差别。”市场仍在深度调整,并考验着各家房企的心理魄力及应对能力。暗夜之中,郁亮正在带领万科急行军。种种迹象表明,对于这样一个重大的决定,万科内部显然经历了慎重的思考与权衡。

逆境上市的风险

9月22日,万物云1.17亿股股票的全球发售结束,预期于9月28日公布发售价以及股票发售情况。招股结果目前还未最终确定,但据捷利交易宝最新统计,万物云公开发售部分仅录得0.14倍的孖(ma)展,孖展金额为8809万港元。

孖展(英文为Margin)是港股新股申购的一种方式,即融资申购,向券商借钱,只要预期扣除费用和孖展利息,就可以10倍、20倍甚至30倍贷款申购。相较于此前行业内预测的万物云公开发售孖展倍数为0.31倍,0.14倍的实际情况明显低于预期。

一定程度上,这也反映了市场申购意愿的低迷。另据市场消息,结束公开发售后,万物云的发售价可能会定在49.35港元/股。这一定价属于中位数偏下水平。

“差市场结交真朋友。”三天前的9月19日,万物云正式开启全球路演,公司董事长兼CEO朱保全在微信朋友圈写下这样一句话。资本市场确实很“差”。港股的寒气,早已传递到每一个内地投资者身上。甚至在两天后,恒生指数直接跌回到11年前。

细分到物管行业,也早没了两年前动辄三四十倍PE的高光。此外,单从整体市值来看,目前物管行业仅华润万象生活的总市值高于万物云。截至9月22日收盘,华润万象生活总市值约734亿港元,碧桂园服务总市值约为472亿港元。

朱保全所说的“真朋友”也已到位。此次IPO,万物云的基石投资者队伍涵盖淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、高瓴旗下的HHLR基金及YHG投资、Athos资本等明星机构,基石投资金额约2.8亿美元。

结合以往物管企业的投资者情况来看,万物云此番阵容较为豪华。乐观者认为,有望在物业板块整体低迷之际,为公司和行业打上一剂“强心针”。中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为,万物云上市有助于改善物业板块的基本面,并加强市场对物业板块的关注。

万物云此时上市,有利有弊。从资本市场和估值情况来看,未处在最佳时机,有投资者担忧,上市后存在破发风险。但从物管行业发展逻辑和企业自身战略来讲,上市也符合公司长远发展战略,“有利于收并购的推进以及业务空间的进一步拓展。” 汇生国际融资总裁黄立冲称。

一位曾在头部房企负责IPO事项的员工对《中国企业家》表示,物管板块作为房地产企业的“现金奶牛”,不仅承载着稳定的现金流表现,也能在一定程度上缓解公司整体的流动性压力。今年,他经常听到同行讨论万科发债的消息。“密集发债,也意味着更高的资金需求。”

在他看来,当前港股处于历史低位,加之市场气氛不好,万物云资产可能面临缩水。柏文喜则认为,目前还看不到行业转暖,万物云上市至少有助于改善其资金基本面,并进一步提升万科的流动性。“总体上,利大于弊。”柏文喜称。

失去与得到

“短期和长期,野心和现实,确实都要考虑,失去什么,得到什么,郁亮可能已经想明白了。”谈及万物云的上市,一位不愿具名的房企人士对《中国企业家》称。过去两年,资本市场上的物业股估值迎来巨大波动,万物云付出了一定的机会成本,但这个成本也并非白白浪费。

脱胎于万科物业的万物云,是中国首家营业收入过百亿的物业服务公司。据弗若斯特沙利文的资料,按基础物管服务收入计算,万物云2021年在中国物业管理服务市场中排名第一,占有4.28%的市场份额。这样一个“巨无霸”此前屡屡被传上市,但万科一直予以否认。

万科董事会主席郁亮曾多次强调对高估值的警惕和恐惧,更直言怕资本市场把公司引导坏了。2019~2020年物管行业迎来上市潮,不乏40倍以上的高估值,那时万科也一直被追问何时分拆物业板块上市。郁亮回复:上市会面临业绩压力,万物云还是要先做好基本功。

2020年10月的媒体交流会上,郁亮首次明确表示“万科物业会上市”。但万科物业的野心不小,它想区别于传统物业公司,将自己包装成一家科技公司。在他眼中,未来万科物业业务有机会达到千亿级市值。2021年6月,郁亮又称:万物云要作为城市服务商去敲锣。

2021年11月5日,万科正式官宣万物云分拆及赴港上市计划。“目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头,公司认为上市时机成熟,董事会已审议通过,下一步将提请股东大会审议。”彼时,万科方面回应万物云上市时机问题时称。

过去一年来的市场境况,已不能支撑万物云的千亿市值“理想”。为了稳定市场预期,万物云需要也必须讲出新故事。包括郁亮在内的万科管理层多次强调,万物云选择在这个时候分拆,是考虑到今天它已成为一个城市服务商了,而不是一个传统物业服务商。

迄今为止,一个最大也最明显的机会出现在两年前,也即“物管上市元年”。郁亮表示,尽管估值较2020年高点已明显回落,但目前上市时点比2020年更合适,因为现在的市场估值更趋于理性,“而在一个理性的资本市场中,才能真正给予企业一个适当的定价”。

今年以来,物管行业估值继续回调。中物研协数据显示,截至8月末,59家上市物企市盈率均值首次跌破10倍,仅剩8倍。这无疑是个悲观的预期因素。受房地产行业下行情绪持续蔓延,物管行业受到一定牵连,但即使在这般背景下,行业集中度仍在进一步提升。

对于逆境之下万物云的上市话题,今年8月底召开的2022年万科中期业绩会上,郁亮做出最新表态。他解释称,万科分拆万物云不是“卖猪仔儿”,叫个好价钱把它卖掉,而是希望通过上市,获得更大的发展空间。

“我们不在意短期市场的估值,更看重通过资本市场支持能够得到长期发展,以及与开发业务的协同。”郁亮称。一位熟悉万科的人士表示,一方面,上市地位确实是目前万物云所需;另一方面,在万科成为“城乡建设与生活服务商”的转型之路上,“城市服务商”万物云的作用正在着重体现。

科技成色几何

放眼望去,行业龙头有各自的生意模式。

碧桂园服务估值曾达到2000亿港元,并从规模出发触及科技化服务;华润万象生活凭借着“物管+商管”的组合,兼顾了规模和效率;正在排队上市的龙湖智创生活,也将延续华润万象生活的模式,用龙湖天街培育出来的商管能力,稳住基本盘。

2021年10月,发展历程可追溯至32年前的万科物业更名为“万物云”,其业务涉及社区服务、商企及城市服务和AIoT及BPaaS解决方案服务三大板块。其中,商企服务品牌“万物梁行”的年收入已经做到超过60亿元,被朱保全认为是最有可能成为万物云“第二曲线”的业务。

与其他专注住宅服务的物业管理有所不同,万物云近年来启动了平台化发展战略,构建了Space、Tech和Grow等业务模块。朱保全曾表示,未来万物云所有板块都能独立上市。

跟随“城市服务商”的规划设想,万物云正在服务于整个城市。万物云三年“百城战略计划”也在逐步落实,万物云城聚集在国内各大核心城市群,以武汉、西安、成都、重庆、青岛、郑州、济南7个重点城市为主,落地100个城市服务项目。

营收层面,据招股书,2021年,万物云营收达到237.05亿元,和目前港股上市物业公司相比,仅次于碧桂园服务。其中,前述三大业务板块的2021年营收分别为131.61亿元、86.93亿元和18.50亿元,占比分别为55.5%、36.7%和7.8%。

科技是万物云的重要标签,也是其新业务得以高效运转的基础。万物云首席科学家丁险峰日前接受采访时透露,万物云自2015年开始,就在数字化方面不断加大投入,每年的投入以亿元为单位,而且也有一个相对庞大的研发队伍。

目前来看,万物云把募集资金主要用在新业务的尝试方面,也就是招股书所言的“聚焦浓度战略”和“万物云街道”模式。万物云在2018年提出“城市管家”概念,万物云街道通过战略性选择街道,将把管物业和设施同社区、商企和城市空间联系起来,以实现协同运营。

招股书显示,2019年至2021年,万物云的毛利分别约为24.68亿元、33.65亿元、40.20亿元,毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。在头部物管企业中,这一数据处于中下游。

对于万物云的低毛利率运营模式,朱保全在今年3月的万科年度业绩会上做过解释。他说,已上市物企大概分为两个阵营:一类是毛利率在15%左右,一类是毛利率在30%左右。万物云毛利率在15%左右,从分析师报告看,15%是一个合理区间。“物业服务是民生行业,信任关系远比毛利率重要。此外在商业领域,所有合同缔约都是在客户能接受的毛利基础之上实现的。”(李艳艳)

关键词:

为你推荐

  • 打击假冒国企!国资委上线监管企业产权信息查询平台

    11月17日,国务院国资委在官方网站上线监管企业产权信息查询平台,向社会公众提供国务院国资委监管的中央企业及所属企业基本信息查询服务。2022-11-24 19:00:55

  • 10月中国品牌大事记

    “中国品牌大事记”定期对当月发生的中国品牌重要事件进行观察、梳理和总结,由品牌联盟发展研究中心、《中国名牌》杂志、中新经纬联合发布。2022-11-24 18:58:56

  • 七部门出手!规范明星广告代言活动

    希望明星广告代言活动各方主体认真学习《指导意见》,严格落实法律法规和《指导意见》有关要求,依法、合规开展广告代言相关活动,创造更多无愧于时代的优秀广告作品。2022-11-24 18:58:19