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万科郁亮:行业转型绝非易事 “都市圈化”稳定基本盘

2019-02-25 14:51:56 来源: 中国名牌

 

  

  继去年喊出“活下去”后,2月25日,万科公开了集团董事会主席郁亮在去年底的一次内部发言。郁亮提出,今年万科的战略是摈弃一切投机、侥幸心理,“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。

  行业集中度上升,转型绝非易事

  对于提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”,郁亮解释,首先在宏观层面,“我们需要做好长期准备”;另外,人口形势面临“少子化”挑战、老龄化问题等,这都会给社会经济产生影响。

  其次,从行业层面看,住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调,住房的金融投资属性会被长期抑制。

  与此同时,行业集中度上升,头部企业间竞争将更加激烈。在万科看来,目前中国TOP3房企共获得13%的市场份额;ToP10的房企占据28%的市场份额;TOP20的房企市场份额为39%;ToP30为54%;ToP50为64%。头部房企的市场份额越来越重,竞争也越来越激烈,并且主要是重量级选手之间的竞争。如何在市场中脱颖而出,考验的是房企方方面面的能力。

  此外,在郁亮看来,行业转型绝非易事。一方面,虽然房地产行业还不错,但并不代表未来还能靠“吃这口饭活下去”;但另一方面,转型经验表明,新业务的盈利能力有限,目前还没看到特别成功的转型案例。

  白银时代,行业机会在“都市圈化”

  万科认为,与过去相比,房地产行业已经进入发展相对缓慢的“白银时代”。不过即便如此,整个行业仍是“十万亿级的市场”,地产开发业务仍是万科的“基本盘”。未来10年,开发业务仍将支持着万科的主要收入、利润和现金流。

  未来房地产行业的发展机会在哪里?郁亮认为,城镇化的进程仍在继续,以“都市圈化”为特征的第二阶段城市化将给房企“活下去”的空间。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等规划,都将给予房企广阔发展空间。

  郁亮尤其看好粤港澳大湾区的发展,他在内部邮件中强调:“粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市,各具不同的特色和能力,这在全球范围内也不多见。”

  近年来万科在大湾区的布局不断加速,突出表现在土地市场。早在2017年6月,万科就以551亿元的大手笔取得广州花地湾1500亩土地;去年9月,万科又拿下花地湾1.75平方公里的葵蓬村城市旧改项目。根据克而瑞机构的统计,从2017年-2018年4月,万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米,其中广州、佛山分别新增371万平方米和261万平方米。

  此外,郁亮还指出,“不同地区、不同业态之间的不平衡”也是行业未来的发展机会。郁亮认为,某些城市的限购就表明这种地区的不平衡,“住宅消费并不是整体过剩,而是有些过剩,有些还没被满足,这就是为什么要‘限’的原因。”业态之间的发展不平衡,则表现在“租”与“购”之间。郁亮认为:“关于租购并举,购的部分已表达很充分,但租的部分才刚刚开始。”为此万科将进一步加大长租业务的发展力度。

  最后,郁亮强调,对万科现有15000亿资产的梳理、调整,是“收敛聚焦”的主要工作之一。“把不好的资源、没潜力的资源、闲置的资源、浪费的资源处理掉,我们要把不好的牌打掉,换回一些好的牌来。”(文/张旭)

责任编辑: 曹炜
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